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2017年度上期総括と下期方針

磯貝でございます。機関投資家、アナリストの皆さま方におかれましては、ミサワホームの事業活動に多大なるご指導・ご支援を賜りまして、厚く御礼を申し上げます。
私からは「上期総括と下期方針」をご説明します。計数についての詳細は後ほど、常務の庄司よりご説明します。

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■創立50周年

おかげさまで、ミサワホームは本年10月1日をもちまして、創立50周年を迎えることができました。皆様方の様々なご支援に心より感謝申し上げます。
写真は、創業当時の西武新宿駅前にあった本社と、当時としては珍しい常設の住宅展示場です。

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「感謝」と「貢献」

50周年を迎えるにあたり、私共は、「感謝」と「貢献」というキーワードをグループ内でしっかり共有していきたいと思います。

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■新中期経営計画の位置づけと基本方針

本年からスタートした「新中期計画」について確認したいと思います。
・新中期経営計画の位置づけ
次の50年に向けて企業価値を高めるための第1歩を踏み出す3カ年という意味で「First Step For NEXT50」としています。
・新中期経営計画の基本方針
「戸建住宅事業」を基本に「資産活用事業」や「リフォーム事業」の既存事業を拡大しつつ、新たに「まちづくり事業」と「海外事業」を新設し、ここに積極的に投資を行い、2019年度の売上高4.450億円を目指し取り組んでいます。

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■新中期経営計画の経営戦略・事業戦略

この目標を達成するために、
〇 トヨタホームとのシナジーの最大化
〇 ミサワホームのDNAを再評価し、ブランド力の維持・向上
〇 コストダウン
〇「働き方改革」
以上、4つの経営戦略を掲げております。

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「感謝」60万件のオーナー様に向けて

先ほどご説明した「感謝」ということですが、最も感謝すべきは60万件のオーナー様です。50周年を期に、オーナー様に向けたさまざまな働きかけを行ってまいります。

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■60万件のオーナー様に向けて

全てのお客様にメッセージをお届けします。新築に限らずさまざまなライフスタイルニーズに合ったご提案をするために、今回から「住まいの成人式」ということで、築20年目にあたるお客様への新たなご提案を加えています。

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■創立50周年

50周年のスローガンです。「住まいを通じて生涯のおつきあい」というコーポレートスローガンを継続していくためにも、時代を先取りして変わらなければいけないという意味で、「変わらないために、変わり続けます」と宣言します。
また、ミサワホームは単に戸建てのハウスメーカーだけではなく、「すべての生活をデザインする企業へ」ということで、取り組みを強化していきます。

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「貢献」先端の技術・商品開発や街づくりで、社会に貢献

これからの50年も従来同様に、日本社会が幸せであり続けるために、私どもとしては、先端の技術・商品開発やまちづくりで貢献してまいりたいと考えています。
それを実現するために取り組んだ上期の施策と、下期以降に取り組む施策について、セグメント別にご紹介します。

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■戸建住宅事業(1)

新商品として、50周年を記念し「CENTURY Primore(センチュリー プリモア)」を発売しました。

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■戸建住宅事業(2)

当社は創業以来、昭和基地の建物の部材提供を行っております。すでに5,900㎡、36棟の施設を、木質パネル接着工法で建ててきています。管理棟や自然エネルギー棟など、住居に限らずさまざまな建物の組み立てに参加してきました。
  南極で使用している120mm厚のパネルを「センチュリーモノコック」として本年度から発売しております。改正省エネ、あるいはZEHなど断熱性能が求められていく中で、大開口を維持しながらこういった基準に適合していくために、国内の住宅にも南極で培った技術を転用していこうという事で、今回導入しました。在来木造、鉄骨軸組が、同じような断熱性能を得るためには200mm以上の壁厚が必要になり、有効な居住面積が減ってしまうことになるので、センチュリーモノコックの優位性が発揮されます。さらに、120mmの木質パネルが構造体としてGマークを頂きました。今後、センチュリーモノコックを使った全ての商品をGマーク選定工法としてお伝えすることができます。構造体の耐震、断熱面の優位性を端的にお示しできるということで、心から喜んでいます。

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■戸建住宅事業(3)

本年10月から、耐震木造住宅MJ-Woodに「MJ開口フレーム」という部材を採用した新モデル「MJ FRAME(エムジェイ フレーム)」も発売しました。有効開口幅が5.7mあるということで、例えば都市部の狭小地で1階に2台分のビルトインガレージを設けたり、積雪地域でも北側にビルトインガレージを設けて、南面側に日当たりの良いリビングをもってくるといったことが可能になります。
  プレハブに対し5倍のマーケット需要がある在来木造市場にこうした住宅を提供していくことで、戸建住宅事業を維持したいと考えています。

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■戸建住宅事業(4)

また、その他にも戸建住宅事業に関して、さまざまな部材を発売することにより付加価値を高めてきています。

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■戸建住宅事業(1)

戸建住宅事業において、売上戸数の減少を売上単価のアップでカバーし、売上高はほぼ前期並みの1,154億円を確保しました。下期は引き続き、こういった新商品や、部材・部品、周辺利益を確保し、戸建事業について強化を図っていきたいと考えています。

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■資産活用事業

今期は賃貸住宅の売上戸数を200戸以上増やすことができましたが、昨年同期にあった大型の特建受注が今期はないため、売上高はほぼ前年と同水準でした。
当社としましては、今後、単なる賃貸住宅だけでなく、差別化できる提案メニューを数多く用意してまいります。その一つが「シェアハウス」です。東京都杉並区浜田山に完成したシェアハウスは、木質パネル構造で12室、家賃は周辺の相場を踏まえ月額7万円です。一括借上システムを導入し、将来オーナー様が自宅に転用可能なプランにするなど、安心して資産活用に踏み切れる工夫もしています。
また、千葉県富津市においては、障がいをお持ちの方とそのご家族、勤務するスタッフの方も一緒にお住まいになれる、6棟の建物によるコミュニティとして、障害者グループホームの建設に着手しています。
さらに東京都多摩地区に、ペット共生型の「フレンチブルドックと住む家」の建設に着手しました。愛犬と住むことのできる戸建賃貸住宅ということで差別化を図り、入居率を上げる努力もしています。

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■リフォーム事業(1)

リフォーム事業は半期の売上高が303億円ということで、0.6%の微減となっています。リフォーム事業の売上高には非住宅のリファイニングも含みます。東京都渋谷区初台で進めてきた北海道庁の職員住宅のリファイニング工事が10月末に完成しました。
解体工事中にはゼネコン、工務店、金融機関の方も含め、450名を超える方にご来場いただきました。完成して、特色あるポイントが明瞭になりました。CO2の削減そして、既存不適格を活用し、従来のままの形態を残すことにより、容積を減らさずにより利回りを高めることが可能ということで関心を呼んでいます。
第2弾としては、飯田橋の専門学校の校舎を購入しリファイニングに着手しています。

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■リフォーム事業(2)

今後のリフォームの一つの柱として「健康リフォーム」に重点を置いていきたいと考えています。介護が必要な方の増加にともない施設介護が限界を迎える中で、在宅での介護をどうするかというのが今後の課題になると考えています。「健康リフォーム」として、通常のバリアフリー、断熱に加え、白内障を患った方のための間接照明、あるいは、ドリップルーバーのような輻射冷房システムなどを、在宅介護に繋がる新しい提案として開始していきたいと考えています。

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■まちづくり事業(1)

今期から新たなセグメントとしています。当面、売上高の主力となるのはマンション事業です。今期は完工期の関係で売上戸数が前期から半減(80戸→35戸)し、これを賃貸管理と不動産仲介事業でカバーし、ほぼ前年と同水準の売上高とすることができました。
今後は「コンパクトシティ型まちづくり不動産開発事業」に注力していきたいと思っています。具体的には介護・医療・保育と商業施設(ファミレスやコンビニ)、居住を組み合わせた複合施設です。モデル事業として浦安市の病院建替え、複合施設を組み合わせた建設を進めており、来年の2月に完成する予定です。

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■まちづくり事業(2)

ミサワホームとしては初となるPFI事業として、スマートウェルネス拠点づくりの計画を10月より神奈川県藤沢市において進めています。このPFI事業は、藤沢市の老朽化した保育園の解体に伴い、保育園などの行政サービス機能を含む公共施設と民間収益施設を一体整備します。当社はPFI事業者として、特別目的会社(SPC)の統括管理、設計の他、民間収益施設を保有します。今回のPFI事業への取り組みを契機に、新たな地域貢献の場・機会を探していきたいと考えています。

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■まちづくり事業(3)

まちづくり事業において開発した建物については、今後、ブランド化することで訴求力を高めたいと考えています。3つのブランドを作っています。「ASMACI(アスマチ)」はミサワホームが開発し保有する複合商業施設をイメージしています。「ASMACI MAISON(アスマチ メゾン)」はASMACIと一体化し複合施設のメリットを享受できる賃貸住宅です。
これは先ほどの浦安中央病院の右側にある当社保有の複合施設です。このような形で訴求したいと考えています。
「ASPRIME(アスプライム)」は先ほどご紹介した初台のように、ミサワホームが保有して、リファイニングや大規模リノベーションなどで開発する賃貸マンションブランドです。
「ASMACI」は「明日の町」という意味ですが、マーク自体は「明日」の「明」という字を造形化し、先ほどのマークになっています。ミサワホームのコーポレートカラーとも合わせています。

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■その他事業(1)

その他事業としては、売上高が67億円となりました。その内容についてご紹介します。

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■その他事業(2)

先日、JAXA様の提案募集にミサワホームがハウスメーカーとして唯一選定をいただきました。「月に住む」という事を視野に入れたプロジェクトに参加させていただいており、南極でのプロジェクトで、厳しい環境下で構造物を作ってきたという実績が評価されました。ミサワホームは50年程前の第9次観測隊の時代から、部材製作に関わっています。その結果としていろんな技術が当社にもたらされてきています。月に住むことを視野に入れた取り組みが、当社の建物を変えていくことができるのではないかと期待しています。

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■その他事業(3)

この度新しく、ノンリコオプション付「ミサワライフデサンシステム」を開始しました。特に「かeせるオプション」については、JTIの住宅ローン返済の履行引受オプションを設定し、オプションを行使後はJTIがローン返済を肩代わりしてくれるシステムです。持ち家に住みたいが、転居しなければならなくなった時などに、JTIとオプション契約を結んでおくと、住宅ローンの残債については全く心配する必要がないというものです。これは国土交通省の伊藤住宅局長が日ごろから言っておられる、「住んでも良し、住まなくても良し」を実現しようということで、業界に先駆けて設定したものです。その他にも、今年度から「フラット35」でアシューマブルローンが適用できるようになりました。「将来の不安に備えながら持ち家を」というスキームが可能になりました。

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■その他事業(4)

ミサワライフデザインシステムの中の「かeせるオプション」のスキームです。
 ミサワホームで戸建住宅を建築、または購入していただきます。そして、ミサワフィナンシャルサービスが取り扱う住宅ローンの「ミサワフラット」を利用していただき、JTIより「かeせるオプション証明書」の発行を受けていただきます。この「かeせるオプション証明書」の発行は、長期優良住宅認定の取得が条件です。他メーカーとの差別化に加え、将来の不安感の除去にも一歩進めることができると考えています。

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■その他事業(5)

今後の社会変化に向けての新たな取り組みです。「在宅ホスピス南柏」です。マザアスは千葉県柏市を中心に有料老人ホーム、グループホーム、サービス付き高齢者向け住宅、小規模多機能等で20年を超える介護実績を積み重ねてきました。
 今般、「マザアスケアセンター南柏」の2階、3階に「在宅型のホスピス」を開設しました。在宅型でありながら、終末期の方のケアとして、看護師と介護士の24時間対応、周辺の医療機関との密接な連携で「看取りまで在宅で」というサービスができるようになりました。高齢化が進む中で、在宅で最後を看取る状況が増えていますが、実際には在宅では大変な部分もあります。それを賃貸住宅のスキームであるサービス付き高齢者向け住宅で看取っていこうというのが、在宅ホスピスです。今後は、この取り組みを広げていきたいと思っています。介護にあたる人たちにとっては、入居後数ヶ月で看取りの時がくることなどのプレッシャーがありますので、現在もしっかりと従業員教育をしております。その成果として、リビング・オブ・ザ・イヤー2017で「職員評価部門」の最優秀賞を受賞し、職員のモラルが高いという評価を頂きました。今後は、この在宅ホスピスについても、横展開を図りたいと考えています。

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■その他事業(6)

キッズデザイン賞についてです。第1回から11年連続での受賞となっています。5つのプロジェクトで、今年度もキッズデザインを受賞しました。

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■その他事業(7)

その中でも特に「マミーズプロジェクト」については、小さい子どもさんを抱えて復職した女性社員に対して、働く時間と生活時間が両立できるような職種、例えば、分譲の営業、法人営業、あるいはママ目線での商品企画といった部署へある時期異動することにより、ワークライフバランスを一層良いものにしていこうということです。今回は当社として初めて、上位賞である「男女共同参画担当大臣賞」を受賞することができました。

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■その他事業(8)

グッドデザイン賞についてです。今年度は6点が受賞しました。1990年以来28年連続の受賞となっています。とりわけ、「センチュリーモノコック」は、構造体が受賞することができたということで、今後の戸建住宅事業に対して強い武器ができたと喜んでおります。

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■働き方改革(1)

新中期計画では本年度を「働き方元年」として、時間や勤務形態に加え、若い人の育成、ベテラン・シニアがいつまでも働くことができるワークライフを作ることにより、ES、生産性、CSも改善していこうという取り組みを始めています。

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■働き方改革(2)

本年8月1日付で「BR働き方改革推進室」を設置しました。BRとはビジネス・レボリューションの略ですが、2019年3月までの期間限定で、営業第一線も含む社員が参加しています。

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■海外事業展開

海外事業につきましては、2年間、オーストラリアでトライアルを進めてきました。その間に様々な知見を得ることができました。特に現地のパートナー企業から、工業化住宅のプランの概念、またプランを元にした簡易積算など、設計人員を増やさなくてもさまざまな住宅に対応できる工業化住宅のノウハウに評価をいただいています。できれば、今年度中に資本提携を含む一歩進んだ段階までいきたいと考えています。

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「貢献」トヨタホームとの連携による開発

トヨタホームと連携をして、約1年がたちます。

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■トヨタホームとの連携(6つのテーマ)

現在、「技術・商品開発」「設計・建設」等、6つのテーマに沿って取り組んでいます。

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■トヨタホームとの連携(開発テーマ)

技術・商品開発では、昨年ミサワホームからトヨタホームに平田専務が移籍をしました。平田専務によりますと、両社の技術開発には重複している内容が多いと伺っています。また、トヨタ自動車はパートナーロボット、デンソーは電池、アイシン精機はエネファームなどの量販していますが、今後は、こうした住宅に関連する部材の開発を、両社で協力していきたい考えています。

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■トヨタホームとの連携(開発テーマ)

自動車ではAI、IoTに関する研究も盛んですが、トヨタホームを通じて、これらも住宅にも取り込んでいただければと思います。

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■トヨタホームとの連携(まちづくり)

いずれは、モビリティとまちづくりを連携し、「未来志向のまちづくり」、老朽団地の再生、コンパクトシティにおけるモビリティとの連携ということも、研究テーマに加えていきたいと考えています。

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■トヨタホームとの連携(マンション分譲)

身近な連携の例としては、トヨタ自動車の販売店舗の統廃合の中で店舗の活用をさせていただいます。
築地にありましたカーディーラーの跡地では、現在、ミサワホームとトヨタホームのJVで「アネシア築地」のマンション建設を進めています。築地駅からマンションの1階に直接エレベーターが上ってくるというデザインが完成しました。尾久のマンションはJR東日本車両センターの真横にあり、トレインビューポイントということで隠れた話題を呼んでいます。

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■トヨタホームとの連携(保育園)

都内のカーディーラー様のショールームの改装に際し、1階はショールームですが、2階に認可保育園と企業主導型の保育園の導入を検討しています。これにより、地域貢献としての認可保育園、福利厚生としてのカーディーラー様の企業内保育園、これを資産活用としてやっていただくという、成功事例もできつつあります。
その他にも、埼玉県にあるトヨタ自動車のサプライヤー様の企業内保育園、四国のカーディーラー様の店舗展開に伴う、ミサワホーム四国での分譲提案など販売面でも建設面でもシナジーが着実に進んでいます。

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NEXT50

今後の取り組みとして3つ掲げています。
一つ目は、戸建住宅事業における利益率の向上です。二つ目は、コンパクトシティ型不動産開発事業についてで、早期に軌道に乗せていきたいと考えています。三つ目は、海外事業についてで、この3年間の中期計画中に確かなものにして、次の中期計画において、売上、利益を計上できるよう、しっかりと一歩を進めていきたいと思います。
まずは、この2018年3月期に成果を上げ、さらに中期計画を着実に推進し、次の50年にしっかりとバトンを渡せるよう取り組んでまいりたいと存じます。

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平成30年3月期 第2四半期 連結決算概要


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■連結損益計算書

今期は、減収増益の決算になっています。売上高は、16億円減の1,907億円です。売上総利益は417億円で8億円改善しています。営業利益は5億円改善、経常利益は8億円改善という結果になっています。
  2つポイントがあります。売上総利益が減収にもかかわらず、なぜ良くなったのかという事です。1つ目は、部門別売上の中の注文住宅が、棟数が減少して売上減になったものの、単価の上昇により大きく改善しました。単価上昇の主要因はコストダウンです。設備の仕入れ価格などの交渉により注文住宅の利益が改善しました。2つ目はトヨタとの資本業務提携を経て資金調達費用が下がり、営業外損益がプラスに転じたことです。

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■部門別売上高

注文住宅は5億円の増収ですが、分譲住宅のマイナスが大きく、戸建住宅事業としてはマイナス10億円となりました。資産活用事業は、賃貸住宅が増え、老人ホームやサービス付き高齢者住宅などのRC・SRCが減少したことでプラスマイナスゼロとなり、トータルで横ばいになりました。まちづくり事業は横ばいで、その他事業は微減となり、全体で16億円の減収となりました。

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■売上戸数

注文住宅の戸数は、56戸減の1.8%減です。にもかかわらず先ほどの5億円の増収というのは、1戸当たり単価のアップによるものです。賃貸住宅は戸数が大きく増えたことで、注文住宅のマイナスをカバーし、戸数ベースでは微増になりました。

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■連結貸借対照表

有形固定資産は増加しましたが、「現預金」と「たな卸資産」の中の分譲用土地建物の減少などにより、総資産は前年比で48億円の減少となりました。負債の項目ですが、「支払手形・買掛金」と「有利子負債」の減少により、前期比71億円の大幅減少となりました。
純資産の項目については、「当期純利益」から「配当」を差し引いた22億円が増加しました。

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■受注戸数

受注戸数は前年同期と比べ、注文住宅は246戸減、7.2%減の大幅減少となりました。 
「特建・マンション」は昨年度と比べると供給が少なく、12%減となり、全体で227戸、3.8%減となりました。

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■受注高・受注残高

注文住宅の減少により、戸建住宅事業は減少になりましたが、資産活用事業は横ばいとなりました。まちづくり事業の増加により、受注高は1,979億円ということで、減少額は34億円、1.7%減となりました。
受注残高についてですが、戸建住宅事業の減少は46億円、3.7%減です。資産活用事業はプラス24億円、5.5%増となり、全体で1,876億円、1.6%の減少にとどまりました。

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平成30年3月期 連結決算計画


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■受注戸数・売上戸数

受注戸数と売上戸数の通期見込みです。受注戸数につきましては、下期に224戸減の3.7%減で見込んでいます。通期では11,610戸、451戸減の3.7%減です。
売上戸数は下期に5,404戸、619戸減の10.3%という大幅な減少を見込んでいます。通期では10,610戸、598戸減の5.3%減です。

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■連結損益計画

受注・売上戸数の見込みを受けた今年度の連結損益の見込みです。売上高が3,910億円です。これは期初に発表させていただいた4,000億円に比べ、90億円の減少ですが、営業利益や経常利益は、当初計画の通り、70億円、65億円と致します。売上高については、受注残戸数の減少を考慮しています。

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■部門別売上高計画

売上高計画の内訳として、部門別売上高計画の見込みです。売上高全体で、当初計画より90億円減少しますが、前年に対しても88億円の減少です。減少の大きいものとして戸建住宅事業とまちづくり事業がありますが、戸建住宅事業については、注文住宅の受注残戸数の減少によるものです。まちづくり事業については、前期にあった大型マンションの反動減によるものです。他には事業により多少の増減はございますが、全体として3910億円の売上高計画としています。