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2020年5月期(第29期)決算説明会

それではこれより大和証券オフィス投資法人
第29期(2020年5月期)決算説明会を始めさせて頂きます。
世界中で新型コロナウィルス感染症の収束が見えない中、本来お集まりいただくところ、電話会議による説明会開催になりましたことにつき、ご理解とご協力をいただきありがとうございます。
早速ですが運用状況についてご説明致します。
3ページをご覧下さい。

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2020年5月期決算説明会のトピックス

今回のトピックスはご覧の通りです。
1つ目は内部成長についてです。数字が示す通り引き続き好調です。分配金としては13,595円となりました。
2つ目は外部成長についてです。1物件の取得と1物件の入れ替えを実施致しました。決して大きな物件ではありませんがポートフォリオの質向上に資するものと考えています。
3つ目は財務・ESGについてです。格付け、LTVについては記載の通りです。今期に入ってからになりますが、グリーンファイナンス・フレームワークを策定しております。
詳細は該当するセクションにてご説明いたします。
4ページをご覧ください。

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コロナ禍における業績予想の前提等について①

新型コロナウィルス感染症の影響、足元の状況についてです。
まず、業績予想の前提です。大前提として、新型コロナウイルスの影響については、現時点で明確な予測を立てることは困難であり、確定的な業績への反映はできない状況であることをご理解ください。
その中で、まずは2020年11月期(第30期)ですが従来の稼働予想に比べマイナス0.7%、9600万円相当の減収を見込みました。
2020年5月期(第29期)を含めこれまでに蓄積した内部成長の余力がありますので、新型コロナウイルスの影響がこの範囲に収まれば、分配金を従来予想通りの13,700円で維持することができます。
2020年11月期(第30期)の解約については既に受領しており、29件2,700坪全てを業績予想に反映しておりますので、9600万円はこれとは別に計上している不測の事態への対応費とご理解ください。
現時点で確定しているものはありませんが、今後起こりうるネガティブな事象、例えば未収入金への引当ての発生やテナントの破たんへの対応、前期に比べるとやや増えている空室のリーシング強化への対応など、今現在への対応と将来への対応とに臨機応変に活用し、まずは分配金の維持に努めたいと考えています。

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コロナ禍における業績予想の前提等について②

2021年5月期(第31期)については稼働で従来予想比マイナス1.1%、1億4,200万円相当の減収を見込みました。
考え方は2020年11月期(第30期)と同様です。この範囲に収まれば、分配金13,700円を維持できるラインとして設定しています。もともと当該期は大口テナントの解約が予想されていたこともあり、稼働率は保守的に見ておりましたが、上記対応を含めると稼働率としては95.5%となります。
足元のテナントの状況についてです。6月30日時点で賃料支払猶予または賃料減額の要請があったテナント数は81件、全体テナント数(524件)の15.5%を占めます。
このうち、現時点で合意しているのは26件です。全て支払い猶予で合意しており、現時点で減額を合意した先はありません。
今後、国、地方自治体等による給付金、無利子融資、家賃補助などの政策実行の進捗を見ながら、合意済のテナント様も含め、要請をいただいた全テナント様に対し、それぞれのテナント様の個別の状況を勘案し、柔軟に対応して参ります。

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コロナ禍における業績予想の前提等について③

上記合意もあり、同時点における2020年4月以降の賃料回収率は99.2%です。但し、支払い猶予の合意によりキャッシュベースで回収が未了のものが2.7億円あります。1期当りの収入に対しては約1.9%に相当する額です。現時点で引当てが必要となるテナント様はありませんが、今後注視が必要となります。
続いて、解約の状況です。
足元7月15日時点では、先ほど申し上げた通り、2020年11月期(第30期)には29件、2,700坪でほぼ通常の範囲内、2021年5月期(第31期)については18件2,100坪を受領しており、通常に比べると明らかに早いペースで解約が発生しています。
現時点では通常見込んでいる解約面積の範囲に収まっておりますが、このペースで解約が発生し続けると通常の範囲には収まらず1億4,200万円を侵食することになります。
解約のうちどこまでが新型コロナウィルスの影響なのか、正確には分かりませんが、影響が及んでいることは間違いないと考えております。

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コロナ禍における業績予想の前提等について④

今後発生する解約のタイミングにもよりますが、仮に2021年5月期(第31期)において平均3か月程度の影響だとすると、計上しております1億4200万円は約2,000坪の解約に相当する金額です。
通常1期当り3000~4000坪の解約がありますので、その1/2から2/3に相当する費用を通常時にプラスして計上していることになります。
また、2021年5月期(第31期)においては従前より大口テナントの解約が想定されておりましたので、その減収に相当する部分を修繕費の削減でカバーするために工事計画の調整をしています。
その効果もあり、このような状況下ではありますが、2021年5月期(第31期)についても13,700円の分配金を維持していく予定です。

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コロナ禍における業績予想の前提等について⑤

DOIでは向う3年分の工事計画を精緻に立案し、その期のトップラインの状況に合わせて工事計画を緻密にコントロールしてまいりました。
当社には経験豊富な人材によって組織されるコンストラクション・マネジメント部が社内にあります。
その強みがいかんなく発揮されているものと考えます。
しかし、それでもなお不透明な状況であることは先ほどお話しした通りです。
私どもとしてはこの予算において計上した対応費とリーシングの強化、コストコントロール等、あらゆる手を尽くし、臨機応変に対応することで、まずは2020年11月期(第30期)、2021年5月期(第31期)の分配金の維持を目指して参ります。
それでは2020年5月期(第29期)の決算の状況について、ご説明致します。
7ページをご覧ください。

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2020年5月期決算ハイライト

2020年5月期(第29期)の営業収益は142億7,200万円、前期比プラス1億7,800万円となりました。
主な要因ですが、既存物件の増額改定、新規リーシングによる増収が4億1,900万円、新規取得案件の寄与分が6,800万円、期中売却物件の売却益が1,500万円、水道光熱費収入の減収が1億6,600万円、その他営業収益の減収が1億4,100万円となっております。
費用面では水道光熱費が1億3,800万円削減され、営業利益で73億1,200万円となりました。
当期純利益は66億8,700万円、前期比プラス2億2,400万円、分配金は1万3,595円、前期比プラス456円(3.5%)の増加で終えることが出来ました。
その下に記載のとおり予想と実績の比較では、分配金で195円(1.5%)のプラス、引き続き「精度の高い予算編成」と「期中の変化への柔軟な対応」が実現できていると考えております。
稼働率については、予想比プラス0.4%の99.5%、引き続きリーシングは好調な結果に終わりました。
8ページをご覧下さい。

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2020年11月期・2021年5月期業績予想ハイライト①

2020年11月期(第30期)と2021年5月期(第31期)の業績予想について記載しております。
2020年11月期においては、新規物件の取得は予定しておりません。
トップラインは季節要因である水道光熱費収入の増加が1億4,700万円、既存物件の増額が1億4,300万円、
新規取得案件の通期寄与分7,600万円の増となる一方、前期売却案件の収入減が9,900万円とコロナ対応費を9,600万円計上したためトータルプラス1億4,800万円の144億2,100万円となる見込みです。
費用面では水道光熱費8,500万円増以外は大きな変化はなく、プラス9,700万円となり、2020年11月期(30期)の当期純利益は、前期比5,100万円プラスの67億3,800万円と予想しております。
分配金で13,700円、前期比プラス105円(0.8%)となります。
稼働率については、コロナ対応費相当を含め97.9%となる見込みです。

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2020年11月期・2021年5月期業績予想ハイライト②

2021年5月期(第31期)についてです。
トップラインは大口テナントの退去の影響もあり既存物件でマイナス1億2,300万円、コロナ対応費として1億4,200万円、水道光熱費収入がマイナス1億700万円、トータルマイナス3億8,000万円となる見込みです。
費用面では見込まれるトップラインのマイナスをカバーするため、計画工事のコントロールにより修繕費を3億3,900万円削減し、水道光熱費の減額と合わせてマイナス3億6,800万円となり、当期純利益は2020年11月期と同額の67億3,800万円、1口当たり分配金も同額の1万3,700円を見込んでおります。
稼働率についてはコロナ対応費相当も含め、前期比マイナス2.4%の95.5%と想定しています。
9ページをご覧ください。

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分配金の推移

一口当たり分配金の推移を記載しております。
ここまで19期連続の増配となっております。引き続き2020年11月期までは、増配を見込みますが、2021年5月期については分配金維持といたしました。
続いて内部成長についてご説明します。
11ページをご覧下さい。

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東京のオフィスビルの賃貸市場動向

東京のオフィスビルの賃貸市場動向を記載しております。
2020年2月に空室率は1.42%まで低下した後、足元では、1.95%まで戻しています。
右側のグラフをご覧下さい。
都心5区における賃料と空室率の動向を示すレンタルクロックです。
上の赤いグラフが大規模オフィス、下の青いグラフが大規模ビルを含む全体を示しています。
空室率が低下し続けていたことを背景に、6月時点では賃料上昇が見て取れます。
左下のグラフですが、CBREの中期予測では、オフィスビルの新規供給に見合うだけの新規需要が見込まれており、空室率は2022年までは1%台半ばで推移するとの予測です。
但し、新型コロナウィルスがどこで収束するのか、オフィスの在り方がどう変化してゆくのか、によってこの予測は変わってゆくものと考えています。
12ページをご覧下さい。

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賃貸事業分析 (1) ~稼働率及び入退去率の推移~①

当投資法人の運用状況についてご説明します。
左上に、期末稼働率の推移を記載しております。
2020年5月期末が予想比プラス0.4%の99.5%となりました。
冒頭申し上げた通り、コロナによる影響も考慮し、2020年11月期で97.9%、2021年5月期で95.5%と予想しております。
左下に入退去率を記載しております。
前期は1.7%の方に入居頂き、1.3%の方が退去されました。
今後については
2020年11月期では入居率が1.1%、退去率が2.7%、2021年5月期では入居率が1.9%、一部の大口テナントの退去を見込み、退去率は4.4%と予想しております。

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賃貸事業分析 (1) ~稼働率及び入退去率の推移~➁

2020年11月期に出来る限りリーシングを前倒しで行うことにより、2021年5月期の退去に備えてまいります。
のちにご紹介しますが、運用会社では5月初旬にいち早くDOI運用部の人員を増強し、また投入できる予算も確保し、コロナ明けの活動に注力できる体制を整え準備して参りました。
私どもでは5月下旬から安定運用を目指した活動をすでに開始しております。
13ページをご覧下さい。

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賃貸事業分析 (2)~基礎体力の向上~

テナント様の契約更新と入替による内部成長の数字を示しております。
これは入居されているテナント様に更新時にどれくらい賃料を上げて頂いたか、と、新規で入居されたテナント様の賃料が、従前のテナント様の賃料と比較してどのくらい上がったかを、実額と上昇率でまとめたものです。
右側の赤枠の囲みが2020年5月期、6ヵ月間での月額の増額実績です。
ピンク色がテナント入れ替え分で1,134万円、下の水色部分が契約更新分で2,116万円、合計で1ヵ月当たり3,229万円の増加となりました。
前期の決算説明会時には、テナント入れ替え分、契約更新分ともに当期における増額幅は小さくなる見込みであると申し上げておりましたが、結果、渋谷・新宿エリアのビルでの増額が牽引し、これまで二番目に大きい増額幅となりました。
後ほど詳細をご説明します。
最下段、分配原資の伸び率は、6ヵ月当たり3.0%、年換算で6.0%、これだけの賃料増額をテナント様にご理解頂きながら進めることが出来ております。
東京中心のポートフォリオをしっかりと作ってきたことと、DOI運用部メンバーのテナントリレーションの成果であります。
詳細を次の14ページに記載しております。

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賃貸事業分析 (3) ~更新対象テナントの賃料増減率推移~①

前頁でご説明したものの詳細となります。
まず、更新時の賃料についてです。
左上、2020年5月期においては、前期に比べると3%ほど多い、全体の20.5%のテナント様と契約更新を行いました。
そのうち前期と同水準の53.5%のテナント様に賃料増額についてご了解を頂きました。
更新における減額は0件です。
更新時の賃料増額率を右上の折れ線グラフに記載しております。

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賃貸事業分析 (3) ~更新対象テナントの賃料増減率推移~➁

2020年5月期は前期を上回る9.6%の増額率、月額賃料で2,116万円増となりました。
増額率の内訳を右下のドーナツチャートに記載しております。
85%近くのテナント様に5%以上の賃料増額にご理解を頂きました。
物件により強弱はあるものの足元でも一定のレントギャップがある状況と認識しております。
但し、現在の状況を踏まえると安易な増額要請は中長期的なテナントリレーションの観点からは悪影響となる可能性もありますので、それぞれのテナント様の状況把握に努め、新型コロナウィルスの影響も考慮しながら適切に対応していきたいと考えています。
15ページをご覧下さい。

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賃貸事業分析 (4) ~契約賃料の状況~

続いて新規賃料についてです。
左側のグラフは、入れ替え時の従前賃料と新規賃料との比較です。
2020年5月期は、入れ替えによる賃料上昇は月額で1,113万円、率にしてプラス27.9%となりました。
当期は退去が少なかったため、金額としては前期よりも下がりましたが、率についてはこれまでで過去最高水準での着地となりました。
リーシングマーケットの好調さもありますが、それを逃さず粘り強い交渉を行う当社メンバーの力そのものです。
16ページをご覧下さい。

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ポートフォリオマップ:契約賃料単価の前期比較増減

物件別に前期の契約賃料単価との増減を記載したものです。
赤丸は増額、黄土色の四角が維持、青三角が減額です。
賃料が下落した物件はDaiwa神宮前ビルの1件でした。賃料の高いテナント様が退去された影響です。
17ページをご覧下さい。

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内部成長の方針

おなじみになりましたが、運用の仕事を支えている当社のDOI運用部、コンストラクション・マネジメント部のメンバーです。
コロナ影響が及ぶことを想定し、テナントリレーションとリーシング強化に向け、本年5月初旬にDOI運用部の1名増員しております。
コンストラクション・マネジメント部、運用企画部との綿密な連携を強化することで、既存テナント様に満足いただき長くご入居いただくこと、新規のテナント様に他ビルではなくDOIの物件を選んでいただけること、これらにつなげて行きたいと思います。
これまで通り凡事徹底、やるべきことを地道に継続して参ります。
18ページをご覧下さい。

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保有物件の地域別割合及び新宿・渋谷エリアの状況

DOIの成長を支える基礎となっている当投資法人のポートフォリオです。
主要5区で8割、渋谷・新宿エリアで全体の42%を占めており、これが継続的な内部成長を生み出す源泉であると分析しています。
これまでの投資戦略の成果と言ってよいのではないかと考えています。
また、他3区(千代田・中央・港)に比べると床の供給量も限られるため、安定した運用が継続できるものと考えております。
続いて、外部成長についてです。
20ページをご覧ください。

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取得・売却方針、物件取得の検討状況

物件の取得、売却の基本方針は変更ありません。
詳細検討数が少ない状態が継続しており、取得環境は日増しに厳しくなってきています。
そのような環境下ではありますが、引き続き強みを生かしたソーシング活動を行うとともに、適宜売却についても検討し、ポートフォリオの質の向上に努めて参ります。
21ページをご覧ください。

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2020年5月期物件入替

新規取得案件です。
2020年5月期において、取得物件は日本橋セントラルスクエアを、譲渡物件はDaiwa神保町ビルを対象とした物件の入替を実施いたしました。
日本橋セントラルスクエアは、最寄り駅の「日本橋」駅から徒歩1分に位置しています。
日本橋周辺のエリアは、JR東京駅に隣接していることから、新幹線を利用した広域アクセスやJR在来線や地下鉄を利用した都内や近郊へのアクセスが容易で、幅広い業種のテナントが志向する物件です。
こうした競争力のある立地に加え、近年では周辺地域の大規模な開発が進み、需要に厚みが増しています。
1フロア約130坪程度ですが、柱がなく成形な空間でレイアウトがしやすく、天井高2.8m、OAフロアなど様々なテナントニーズを満たす内容となっており、安定した稼働が期待できる物件です。
この入替によって、築年数は23.2年から築10.3年に若返り、ビルスペックの向上によりテナント競争力が強化されたと考えています。
22ページをご覧ください。

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2020年5月期新規取得物件

取得したDaiwa中野坂上ビルの概要です。
前回もご説明しておりますので詳細は割愛いたします。
23ページをご覧下さい。

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直近の資産入替の実績

既にご紹介した日本橋セントラルスクエアとDaiwa神保町ビルの入替をはじめ、2020年5月期まで3期連続で実施してきた戦略的な資産入替の実績をご紹介しています。
いずれの資産入替においても、築年数の若返りや中長期的な収益性の向上などが見込める案件を継続的に実施できています。
今後も、築古で将来の収益性に懸念がある物件を譲渡対象に交渉を進めるなど、ポートフォリオの質の向上に資する工夫を重ねて参ります。
これまでの取得実績等をのせております。
中期目標5,000億円ではありますが、あえて期限は設定いたしません。
これまで通り物件は厳選していきます。
26ページをご覧下さい。

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有利子負債の状況 (1)

次に財務の状況についてご説明します。
有利子負債の状況です。
多くの金融機関の方々にサポート頂いております。
2020年5月期においては165億円の借入金のリファイナンスをレンダー様のご協力を得て無事完了しております。
その結果、LTVは2020年5月期末で42.0%、固定金利比率は約77.0%、長期借入比率は81.3%と安定的に推移しております。
格付は、JCRからAA、R&IからAA-を取得しています。
27ページをご覧下さい。

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有利子負債の状況 (2)

左の図は、有利子負債の返済スケジュールを示しております。
引き続きレンダーの皆様とご相談しながら各期の返済金額をなだらかにしていくことを進めております。
期末平均残存年限は3.8年、新規の借り入れ年限は平均で5.2年、引き続きレンダーの皆様のご協力を得ながら
適切な財務運営に努めてまいります。
何卒ご協力の程お願い申し上げます。
28ページをご覧下さい。

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有利子負債の状況 (3)

借入先の一覧を記載しております。
多くの金融機関の皆様に支えて頂いております。
誠にありがとうございます。
引き続きご支援の程よろしくお願いいたします。
29ページをご覧下さい。

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2020年5月末における投資主の状況について

2020年5月末時点の投資主の状況を記載しております。
スポンサーである大和証券グループが投資口を8,000口増やしています。
コロナ禍による影響で投資家様とのIRは電話会議が中心となりますが、引き続き国内外の投資家様と対話をしてまいります。
30ページをご覧下さい。

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ESGの取組み

ESGの取組みについて記載しております。

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ESGの取組み環境(Environment)

31ページ、「環境」についてです。
本投資法人では各種環境認証の取得を行っております。
GRESBでは8年連続Green Starを獲得、4スターを取得しています。
また、7月にグリーンファイナンス・フレームワークを策定し、JCRより「Green1(F)」を取得しています。
今後も機会をとらえて環境認証の取得・継続を推進してまいります。
2020年11月期末(第30期)より、全保有オフィスの共用部・専有部のLED化を推進し、5年程度で全て完了約11%の消費電力削減を目指します。
省エネルギーへの対応を計画的に実施しております。

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ESGの取組み社会(Social)

32ページ、「ソーシャル」についてです。
テナント様への満足度調査の結果を関係者で共有、必要な改善点の洗い出し、改善策の策定と実行により、さらなる満足度向上を目指します。
地域社会との共生、従業員への取り組みによって、ステークホルダーの皆様とのより良い関係の構築を目指す方針は従来通りです。

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ESGの取組み社会(Social)/ガバナンス(Governance)

33ページ、「ソーシャル」、「ガバナンス」についてです。
大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは、大和証券リビング投資法人を運用しており、
ヘルスケア施設への投資を通じた社会的課題への対応を行っております。
中段、本投資法人は、2018年8月の投資主総会時に運用報酬の見直しを行っています。
運用資産額に連動する報酬料率を引き下げ、配当可能基準ベースの料率を引き上げることで、分配金成長のインセンティブ強化を行いました。
2020年5月期における運用報酬比率は0.5%でした。

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ESGの取組み持続可能な開発目標(SDGs)

34ページ、大和証券グループ全体としての取組みです。
大和証券グループは。「持続可能な開発目標(SDGs)」を、世界を牽引する重要な目標と捉えて、ビジネスを通じてこの目標達成に取組むことを宣言させていただいております。
当社も大和証券グループの一員であり、本投資法人においても、当然この宣言に基づき行動してまいります。
大和証券グループ本社に設置されたSDGs推進委員会を通じてグループ内での連携強化を図っています。
新型コロナウイルス対策への取り組みとして、当社が運用するホテル私募リートのオペレーターJHAT社が実施する医療従事者、エッセンシャルワーカーへの客室提供を支援するため、大和証券グループとして寄付を実施、結果として客室は無償で提供されることになりました。
多くの報道機関にも取り上げられ、大変社会的意義のある支援ができたものと考えております。
今後もこのESGの取組みを強化することにより、本投資法人の安定的かつ持続的な成長を目指します。

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おわりに①

最後になりますが、今後も基本方針は何も変わりません。
今まで通り当たり前のことを当たり前にやっていくこと、機を逸することのないよう感度の高いアンテナを張り続けること、レンダーの皆様やエクイティ投資家の皆様にサポートしていただけるよう誠実に報告、説明を継続して果たしていくこと、これらを遂行するにあたっての厳格なガバナンスを維持していくこと。
但し、これまでとは少し方向が変わる可能性はあると考えています。
これまでは成長の果実を逃さないことを第一に運用にあたって参りましたが、今後は早期に動くことで回避できるリスクを誰よりも早く気づき、臨機応変に対応することを第一に運用にあたることになるかもしれない、そういった危機感をもって運用にあたって参ります。

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おわりに➁

もちろん、杞憂に終わりこれまで通りに前を向いて運用できることを望んでおりますが、この不透明な状況の中、備えあれば憂いなし、用意周到に準備をし、何があっても対応ができる体制を運用会社として整えて参ります。
引き続き皆様から信頼していただける、応援していただける投資法人、並びに運用会社を目指してまいります。
以上で説明を終わります。ご清聴有難うございました。