ページ
PDF資料ダウンロード
第25期(2018年9月期)決算説明会資料

日本賃貸住宅投資法人の第25期(2018年9月期)の決算概要及び運用状況についてご説明申し上げます。
3ページの「運用サマリー」をご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第25期(2018年9月期)運用サマリー

運用サマリーの1点めは、オペレーションについてです。本投資法人の一番の特徴である高稼働を維持するきっちりした運用を、コストコントール含めて出来ていると、自信を持ってお話できる部分です。
2点めは、ファイナンスについてです。多くのレンダー様からのご理解を賜っているなかで、計画通りの条件でコスト削減を実行しております。
3点めのサステイナビリティへの取り組みについては、当期(第25期)にはGRESBリアルエステイト評価に初参加し、「GreenStar」及び「2Star」の評価を獲得しております。
4点めのIRに関連して、本投資法人は海外投資家から強いご支援、ご理解を頂いております。さらにこの部分を強くしていきたいと考えております。
5点めが分配金の中期目標の進捗ですが、詳細は4ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
分配金の中期目標の進捗
(3年計画の2年経過)(1/2)


2016年11月に中期目標を公表し、3年計画の2年が経過しておりますが、計画に掲げていた1,900円から2,000円の分配金水準を既に達成しております。
特に、ページ下段に記載しているコストの削減につきましては、建物管理費削減、信託物件現物化という、かなり手間の掛かる作業を実施し、ほぼ目標を達成しております。
金融費用の削減についても、現状の金融環境が継続すれば予定通り達成できる見込みです。

ページ
PDF資料ダウンロード
分配金の中期目標の進捗
(3年計画の2年経過)(2/2)


ページ上段の新規物件の取得に関しては、200億円取得の目標額を掲げておりました。取得を実行する一方、不動産市場が活況な状況下、超長期的にリスクがあると見込まれる物件に関しては売却も実行しました。
結果として累計額が取得・売却の差し引きで53億円となっておりますが、目標額に対する残額150億円を今後1年間で何が何でも買っていくということではなく、従来通り、入れ替えも含め長期的に強いポートフォリオを作ること目標に進めていきたいと考えております。積極的な物件取得をチーム一丸となって進めていきますが、取得は目標分配金達成のためであり、200億円の取得自体が目標ではございません。
5ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第25期(2018年9月期)運用状況
(主要計数前期比較)


ポートフォリオの状況、オペレーションの状況、ファイナンスの状況を第24期と第25期の比較で記載しておりますが、順調に推移しております。
6ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第25期末(2018年9月30日現在)の
投資主構成


投資主の構成を記載しております。特に外国人投資家とのリレーションについては従来のIR方針を継続して、投資家様の更なるご理解を得られるようにしたいと考えております。
続いて決算の概要をご説明いたします。8ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
Ⅱ. 第25期(2018年9月期)決算概要

それでは、第25期、2018年9月期の決算の概要についてご説明させていただきます。
まず9ページをご覧ください

ページ
PDF資料ダウンロード
主要計数推移

過去からの決算数値を並べて記載しております。
一番右側、一口当たり分配金をご覧いただきますと、当期(第25期)につきましては1,964円ということで、当初予想1,940円から若干の上振れという形で落着させていただいております。
同時に発表いたしました第26期(2019年3月期)及び第27期(2019年9月期)につきましては、何れも1,950円という予想を発表させていただきました。
内容につきましては後ほどご説明させていただきます。

ページ
PDF資料ダウンロード
第25期(2018年4月1日~
2018年9月30日)決算概要


まず終わりました第25期(2018年9月期)決算の概要を10ページ、11ページに記載しております。
10ページの一番左の列の①が5月15日に発表いたしました当初予想、その右側の②が第25期実績です。
営業収益は予想比58百万円のプラスとなり、主な差異要因は「その他収入」の増加となっております。「その他収入」については従来よりご説明しております通り、保険金収入あるいは違約金収入について当初予想時には見積もることができないため、予算には見込んでおりませんでしたが、実績では30百万円弱を計上しており、大きな差異要因となっております。
一方で経費につきましては、営業利益の欄の右側に要因を記載しておりますが、大きな数字としては原状回復費の増加が35百万円ということで利益の下振れ要因となっております。これは今年4月から5月にかけて、退去されたテナント様が当初の予想より多かったため、退去の後の原状回復費が当初の予想より上振れたものです。
結果として、一番下段に記載の通り、一口当たり分配金実績は、予想比24円プラスの1,964円となりました。

ページ
PDF資料ダウンロード
<第25期当初予想との実績比較>

11ページには分配金の増減要因を記載しておりますが、前期と同様に一次差異等調整積立金及び配当積立金の取り崩しを加算して、一口当たり分配金が1,964円となっております。
次に12ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第24期(2018年3月期)と
第25期(2018年9月期)の実績比較(1/2)


こちらでは第25期実績を前期(第24期)の実績と比較しております。
営業収益では、①の前期実績と比較すると②の当期(第25期)実績がマイナス34百万円となっておりますが、前期(第24期)にはサテラ永山という北海道旭川市に保有していた物件を売却しており、売却益約30百万円の剥落及び同物件の営業収益約20百万円の減少の合計約50百万円が売却の影響による減収となりました。その他の物件に係る収益については若干のプラスとなりました。
また、営業利益の欄に費用項目増減の主な内訳を記載しております。
まず、修繕費の増加につきまして、通常、本投資法人では大規模な外壁改修は資本的支出を計上する工事を実施していますが、今回、仙台に保有しているグリーンパーク小松島について修繕に該当する工事を実施し、当該工事費用22百万円が修繕費増加の大きな要因となっています。

ページ
PDF資料ダウンロード
第24期(2018年3月期)と
第25期(2018年9月期)の実績比較(2/2)


原状回復費の増加につきましては、昨年との比較においても4月~5月の退去数が多かったことが主な要因となっております。
また、配当積立金/一時差異等調整積立金取崩額が前期比7百万円増となっていますが、前期に売却したサテラ永山の売却益を配当積立に計上した上で、当期(第25期)より4期にわたって取り崩して分配金に加算するという処理を開始している結果です。
結果として、一口当たり分配金は前期1,967円から微減の1,964円となりました。
15ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)・
第27期(2019年9月期)の予想(1/2)


続きまして、第26期(2019年3月期)、第27期(2019年9月期)の予想についてご説明致します。
一口当たり分配金としては、第26期、第27期ともに1,950円という予想を発表しております。
第26期の営業収益の主な差異要因の欄において「その他の減少」により48百万円減となっていますが、実績のご説明の際にご案内いたしました通り、保険金収入、違約金収入を予想には見込んでおらず、前の期の実績と比較するとマイナス要因として表れてまいります。
また、営業収益の欄に青字で平均稼働率の見込みを記載しておりますが、第26期、第27期ともに稼働率97.8%という想定で予想を策定しております。第26期につきましては想定を上回る稼働率で好調にスタートしておりますので、稼働率を若干保守的に見た上での予想の数値とご理解頂ければと思います。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)・
第27期(2019年9月期)の予想(2/2)


経常利益の欄では、第26期、第27期ともに支払利息及び融資関連費用の減少を見込んでおります。今年6月に実行した約144億円のリファイナンスの影響が通期で寄与することに加え、第26期には12月に約142億円、第27期には3回に分けて約70億円のリファイナンスをそれぞれ予定しており、金利が高い時代の借入金を現状の金利水準でリファイナンスできた場合の金融関連費用の減少を予想に折り込んでおります。
以上が第26期、第27期予想の主な差異要因となります。

ページ
PDF資料ダウンロード
Ⅳ. 第25期(2018年9月期)運用状況
(詳細)


続きまして、第25期の運用状況を少し詳細にご説明いたします。
17ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
NOI利回り・稼働率推移

赤い実線が稼働率の推移であり、第25期期末時点で98.6%となっております。前回決算(第24期)期末時点の稼働率は99.1%と過去最高であり、今回はそれをやや下回りましたが、98%台を維持しました。また、期平均でも98.2%と8期連続の98%台を記録いたしました。
稼働率向上に関連して、1ページ飛びまして、19ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
退去~入居のプロセス管理

『日次稼働率予測システム』につきましては毎期ご紹介しておりますが、今回運用会社の合併によりオフィスの移転がありましたものの従来より活用してきました『日次稼働率予測システム』については変わらず同様に運用しており、このシステムの活用によりダウンタイムの縮小、稼働率の向上に努めております。
ページの上段には第25期6ヵ月間の入退去の状況を記載しておりますが、入居が前期比192戸増加、退去も前期比76戸増加と、第25期の特徴として入退去数が多かったということを数字でご確認頂けるかと思います。
20ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
実績推移 1

何れも毎期資料に掲載しているデータとなりますが、下段左側の長期空室戸数の推移をご覧ください。当投資法人では60日超の空室を「長期空室」と整理していますが、第25期末は35戸と全体戸数の0.26%の水準に抑えることができております。
下段右側には駐車場稼働率の推移を記載しております。前期資料では駐車場稼働率について少し詳細にご説明し、今期については稼働率推移のみ記載いたしましたが、93%台という高い稼働率を維持していることがご覧いただけるかと思います。
21ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
実績推移 2

左上グラフの「経済稼働率」については、本投資法人では前々期より開示しており、毎期のご説明の繰り返しになりますが、「平均稼働率」は期中毎月末の6日分のみの数値の平均値であるため、本投資法人は月中の稼働状況を加味した「経済稼働率」も重視しております。
第25期は96.5%と前期97.1%より若干低下しておりますが、引き続き、営業収益に大きく影響する「経済稼働率」を向上させるべく運用に取り組んでまいります。
22ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
賃料動向

テナント入替え時の賃料動向についてご説明いたします。
上段左側のグラフをご覧ください。前期(第24期)は入替え時の賃料上昇件数の割合が51.5%と過去最高でした。当期(第25期)については50.1%と前期と比較してやや下落したものの、引き続き50%台の水準を維持しています。ページ上段に記載の通り、東京23区等はマーケット状況が良好であり、これらの地域を中心に、引き続き賃料上昇に取り組んでおります。
一方で金額ベースのテナント入替え時増減は、中段右側の表中の※印部分に記載の通り、924千円減少と、前期の約60万円減少から若干マイナス幅が拡大しております。前年同期の約240万円減少からのマイナス幅は縮小していますが、マイナス幅の更なる縮小さらにプラス化を目指しています。第25期はプラス化を達成できませんでしたが、引き続き入替え時増減をゼロに近づけ、さらにプラス化すべく運用に取り組んでまいります。
次に、24ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
賃貸事業収入・NOI及び賃料坪単価の
実績推移


こちらも前々期よりご紹介しているデータです。
下段のグラフは、赤い実線がポートフォリオ全体の坪単価、青い実線が2010年より保有し続けている154物件の数値を取り出して平均した坪単価の推移です。
青い実線をご覧いただくと、この7年間ほどの間に坪単価が2.7%低下していますが、上段の棒グラフでは、濃い青色の棒グラフが同様の154物件の賃貸事業収入であり、一番左側の2011年9月と一番右側の2018年9月期の数値を比較するとほぼ同額を維持しています。坪単価は若干減少しているものの、ダウンタイムの縮小等により同じ物件ベースで賃貸事業収入は変化していないこと、さらに(薄い青色の棒グラフの)NOI額は経費削減等により逆に増加に転じていることをあらためてご紹介させていただいております。
25ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
工事費の実績推移と今後の見込み

工事についてご説明いたします。
従来よりご説明しています通り、原状回復費・修繕費につきましては1期当たり約4億円を、また資本的支出の工事費総額については1期当たりの上限10億円を目途に工事を実施しております。また、一つの期に工事が集中しないように分散を意識して工事を進めております。
第25期についてはほぼ上限目途の10億円強で資本的支出の工事を終えています。
今後の外壁修繕工事費に見込みについては上段に記載の通り、第28期が8.5億円のピークと試算していますが、その後減少に転じ、第31期以降は当面3億円以下の水準になると計画しています。
続いて、工事の内容をご紹介いたします。
26ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第25期(2018年9月期)
住戸リノベーション


今回、具体的事例として相模原市に保有する「デイム橋本」についてご紹介しています。
ページ右側の間取り図の記載が小さいために見づらくなり恐縮ですが、和室から洋室への変更、間仕切りの撤去等を実施しました。下段の写真の通り、左側の間仕切りがある状態から右側の撤去した状態となり、解放感が出る形でリノベーションしたことがご覧いただけるかと思います。またリノベーション前の間取り図右下のユニットバスを、バスとトイレを分離する形に変更し、近年のテナント様の指向に合う形にしています。
この様なリノベーションはテナント様が入れ替わるタイミングでしか実施出来ませんが、タイミングを捉え、引き続き実行していくことを考えております。
27ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第25期(2018年9月期)外壁改修工事

27ページ及び28ページでは、第25期の外壁改修工事実施物件をご紹介しています。
上段に記載していますが、先ほどご紹介しました通り、「グリーンパーク小松島」のみ修繕費22百万円で対応し、他の11物件については資本的支出784百万円にて工事を実施しました。
29ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
有利子負債の状況 1

有利子負債の状況をご説明いたします。
第25期は約144億円のリファイナンスを実施させていただきました。
内容についてはページ上段右側に記載の通り、借入期間はリファイナンス前の5年から平均7.3年に、また、オールインコストは1.45%から0.88%になり、借入期間の長期化を実施しました。
このリファイナンスについては今年3月に契約済であり、10億円のみ固定金利、残額は変動金利にてご契約しておりましたが、6月の借入実行時に金利スワップの契約を締結し、全て固定化いたしました。
ページ下段左側のグラフをご覧ください。オレンジ色の折れ線グラフが金利固定化比率の推移ですが、グラフの下に記載の通り、第24期にバスケット方式の金利スワップの期日到来により固定化比率が64.0%まで低下しましたが、当期(第25期)のリファイナンスにおいて全て金利を固定化することにより、76.5%まで回復しています。今後のリファイナンスについても基本的には金利固定化を進めながら、固定化比率8~9割を目途に運用してまいりたいと考えております。
30ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
有利子負債の状況 2

上段のグラフは今後の借入返済期日・残高とコストですが、第26期、第27期につきましては、今回公表の予想にリファイナンスの影響を折り込んでおります。また中期計画も第27期が最終期ということで、リファイナンスの影響を折り込んでおりますが、第28期以降についても、現状の水準と比較して高い金利の借入が残っておりますので、将来的に収益に寄与する形でリファイナンスに取り組んでまいりたいと考えております。
下段のグラフは、今後の計画も含めた総金融費用及び平均残存期間ですが、第27期には金融費用がほぼ1%の水準まで低下することを想定しています。
31ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
鑑定評価(2018年9月30日現在)

鑑定評価のご説明をいたします。
当期(第25期)は前期(第24期)末と保有物件は全く変わっておらず、同じ198物件で鑑定評価は39億円増加いたしました。キャップレートがまだ低下傾向にあり、全体198物件のうち148物件でキャップレートが低下したことが鑑定評価額上昇の主な要因となっています。
32ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
サステナビリティへの取組

サステナビリティへの取り組みをご紹介いたします。
今年初めてGRESBリアルエステイト評価に参加し、「GreenStar」及び「2Star」の評価を頂きました。
住宅系REITの場合、賃貸部分のデータ取得が他のセクターと比較して難しいということもございまして、不動産全体の中で相対的に評価が難しい状況であり、開示されている限りでは、本投資法人以外の住宅特化型J-REITでは、「3Star」が2件、「2Star」が2件となっておりますが、本投資法人も初回ながら「2Star」を頂くことができましたので、さらに評価を向上させるべく取り組んでまいる所存です。

ページ
PDF資料ダウンロード
資産運用会社の合併(2018年10月1日付)

10月1日付の運用会社合併について改めて記載しております。
大和証券グループの兄弟会社同士の合併ということで大きなイベントではないと考えておりますが、一番大事なことは日本賃貸住宅投資法人の今まで評価頂いていた運用を変わることなく継続していくことと考え、10月、11月はそのテーマに沿って運用いたしております。
34ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
合併後新会社の組織図

組織についても旧運用会社の日本賃貸住宅投資法人担当職員には、業務方針、内容等を変えることなく大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社の既存組織に加わって頂きました。
投資部門に関しては「投資企画部」内に日本賃貸住宅投資法人の投資チームを設置しており、どのようなバルク案件でも一旦「投資企画部」で受けて、投資タイプ等で振り分け、現状の取得環境が厳しい中でも貴重な情報の取りこぼしをなくし、結果として日本賃貸住宅投資法人を成長させて行きたいと考えております。
35ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
資産運用会社の合併
(利益相反防止対策ルール)


賃貸住宅の取得に関する利益相反防止対策ルールを記載しております。
基本的には取得検討物件の西暦竣工年次が奇数年の場合は日本賃貸住宅投資法人が、また偶数年の場合は大和証券レジデンシャルプライベート投資法人が優先的に検討することとしております。
従来は別会社として入札等で競合しておりましたが、今後は奇数偶数ルールを基本として部門内で整理をし、貴重な情報の取りこぼしがないようにしていきたいと考えております。
情報量についても各マーケット関係者が「賃貸住宅売買情報については、ここに相談すれば間違いがない」という体制を確立し、圧倒的な情報量を得ていきたいと考えております。
36ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
資産運用会社の合併
(新規物件取得機会の拡大効果)


物件の取得方法に関しては、資金調達、デューデリジェンス等の都合により取得タイミングが売主と合わない場合、大和証券グループの資金によるブリッジファンドの活用が考えられます。
賃貸マンションを開発したいデベロッパーの中で、グループ内にリートや良いパートナーがいない会社と強いアライアンスチーム作り、日本賃貸住宅投資法人または大和証券レジデンシャルプライベート投資法人が竣工後に物件を取得するというサイクルを作っていくことも考えております。
本資産運用会社は独立系なので、デベロッパー等はグループ内にないため、逆に数多くの中小独立系のデベロッパーとコミュニケーションをとってきましたが、日本賃貸住宅投資法人が加わることでさらなる関係性を構築していきたいと思っております。
38ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
今後の基本戦略(サマリー)

今後の基本戦略をまとめておりますが、基本的には従来より申し上げてきた内容と変更ありません。
①の「新規物件の取得」に関しては、前段で申し上げた通り色々な施策に取り組んでいきたいと考えております。
②の「保有物件の運営」に関しては繰り返しご説明している通り最重要課題と考えており、従前と変わらず日本賃貸住宅投資法人の担当職員が運用をしてまいります。
「財務戦略」については、変化の早い環境下で、柔軟に対応していきたいと考えております。

ページ
PDF資料ダウンロード
基本戦略 ①外部成長戦略

39ページ以降の基本戦略詳細については従来と変更ありませんが、他の投資法人を運用している職員のノウハウ等を加え、今まで以上の成果を得るべく進めていきたいと考えております。

以上で説明を終わります。ご清聴有難うございました。