ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)決算説明

 すでにプレスリリースにて発表させていただいておりますが、運用会社の体制変更について、ご報告いたします。
 私、福島が、本年4月1日をもちまして代表取締役社長に就任させていただきました。前社長の山内は、取締役会長として引き続き当社の経営に関与してまいります。
 また、長年本投資法人の運用を支えてまいりました、副本部長の中村ですが、兼務しておりました本投資法人の運用部長の立場を退きまして、後任には同運用部の市川が就任いたします。運用業務の最前線の責任者の若返りを図ることで一層の成長を目指してまいります。
 それでは、日本賃貸住宅投資法人の運用状況についてご報告、ご説明申し上げます。
 1ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期) トピックス

 今回のトピックスの3点です。1つ目は、「従来の中期目標の進捗状況と新規中期目標の設定」です。2つ目は運用面の「入替え時の新規賃料増減額のプラス転換」です。3つ目は、「新規中期目標に沿った物件入替えの開始」です。
 それぞれ主要な項目、数値について本ページに記載しておりますが、詳細は該当するセクションにて、ご説明申し上げます。
 4ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
分配金の中期目標の進捗
(3年計画の2年半経過)


 まず一つ目のトピックスです。従来の中期目標として掲げておりました各項目の進捗については、記載のとおりです。総括を次のページにまとめております。
 5ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
分配金の中期目標の総括
(3年計画の2年半経過)(1/2)


 「新規物件取得」につきましては、残念ながら未達の状況です。200億円の取得という目標を掲げておりましたが、物件売却の影響もあり、50億円強の積み上げにとどまっております。
 一方、「経費削減」は予定値を超える達成がなされております。「一時差異等調整積立金の払出し」は予定どおり実施させていただきました。
 以上により、予定していた内訳とは若干異なりますが、結果として概ね一口当り2,000円の分配金を達成しております。この達成をもちまして、従来の中期目標につきましては、予定より半年前倒しになりますが、一区切りとさせていただきます。
 一方で従来の中期計画を総括した中で課題も明らかになっております。上記のとおり、物件取得が予定どおり進まなかったことにより、分配金成長への寄与がなかったことも課題ではありますが、保有物件の立地・築年数・規模などの、ポートフォリオの質的改善が図られていないということも課題として捉えています。

ページ
PDF資料ダウンロード
分配金の中期目標の総括
(3年計画の2年半経過)(2/2)


 また後ほどご説明いたしますが、2018年10月の運用会社の合併を機に、物件取得のソーシング体制は大幅に強化されたと考えております。物件の情報数は飛躍的に伸びています。このような状況を踏まえ、今期から新たな中期目標を設定し、実行に移してまいります。
 6ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
新規中期目標(1/2)

 新しい中期目標では、ポートフォリオの質的向上を最優先課題として取り組みます。「分配金水準の維持」と「LTV水準の維持」を大前提とし、エリアに関しては広域から中心部へ、築年は古いものから新しいものへ、規模はより大きなものへ、積極的に資産入替えを行っていきます。
 具体的には、ポートフォリオ全体の10~15%、金額にして200~300億円規模の資産入替えを目標といたします。各都市圏の中心部から遠い物件、小規模な物件、築年数の古い物件等を中心に売却を実施します。一方で、各都市圏の中心部に位置する物件、一定規模以上の物件、築年の浅い物件等を中心に積極的に取得を実施するという方針です。
 全体としての全国分散投資という従来の基本方針は維持してまいりますが、各都市圏における中心部を重点エリアと定め、物件をリプレイスしていく、シフトしていくということを実現したいと考えております。また古い物件を売って新しい物件を買うことにより、ポートフォリオ全体の若返りも実現していきたいと考えております。

ページ
PDF資料ダウンロード
新規中期目標(2/2)

 この目標を実現するために、本投資法人及びスポンサーである大和証券グループが持っております、あらゆる政策手段を動員していきます。
 まず、現時点の手元資金約60億円、加えて毎期8億円の減価償却費見合いで積み上がる潤沢な手元資金を活用します。(減価償却費約18億円/期▲資本的支出約10億円/期差引き約8億円)
 次に運用会社合併後に飛躍的に増加した物件情報をフル活用したスピード感のある投資判断、スポンサーによるウエアハウジング機能の活用、開発物件へのフォワードコミットメント等、新規案件獲得のために、あらゆる手段を尽くしていく所存です。
 また、物件の入替えに伴い発生する分配金のボラティリティに対しては、一時差異等調整積立金と配当積立金の合計約68億円の機動的活用により、分配金の安定化を実現してまいります。状況によっては、自己投資口の買入れも視野に入れ、新しい中期目標を進めてまいります。
 7ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
今後の巡航分配金の水準について

 当面の分配金の考え方です。巡航分配金は最低限2,000円を維持いたします。物件の入替えにおきましては、売却が先行する場合があります。基本的には売却資金と手元資金を原資として新規物件を取得することで、売却分の減収をカバーすることが大前提です。ただし、物件取得のタイミング等により一時的に減収が発生する場合があります。このような場合は、一時差異等調整積立金を、従来から予定しているものに追加して取崩すことによってカバーし、一口当り2,000円の分配金を維持する方針です。新たな中期目標に掲げるポートフォリオの質的向上を達成した先には、従来どおり、2,500億円の資産規模と分配金の更なる成長を目指してまいります。
 9ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
主要計数推移

 それでは、2019年3月期決算の状況についてご説明します。主な指標の推移です。2019年9月期、2020年3月期とも、一口当り2,000円の分配金を予想しております。
 10ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
前期と当期実績との比較

 前期と当期の実績比較です。2019年3月期の営業収益は82億5,600万円であり、前期との比較で大きな差異はありません。分配金は1,990円と前期比26円のプラスとなっております。ポートフォリオに大きな変化はなく、安定した運用ができていると考えております。
 11ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
当初予想と当期実績との比較

 当初予想との比較です。こちらについても、大きな差異はありません。プラス40円、1,990円で終えております。
 12ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第27期(2019年9月期)・
第28期(2020年3月期)の予想(1/2)


 2019年9月期、2020年3月期の業績予想です。2019年9月期は、10物件45億円相当の資産を売却済みです。ネットの売却益として、約1億3,000万円の計上を予定しておりますが、こちらは全額配当積立金に繰り入れる予定です。
 同時に、本年7月竣工の新築物件1件11億円の取得を決定しております。本物件の収益寄与は2020年3月期以降を予定しておりますので、2019年9月期におきましては、10物件売却による収益減、約1億2,000万円を見込んでおります。予算編成におきましては、一時差異等調整金の追加取崩しにより物件売却による収益減をカバーし、予想一口当り分配金は2,000円としております。ただし、物件売却による減収分は新規物件の取得にてカバーすることが基本方針です。今期においても、収益寄与が期待される物件の取得が進めば、追加取崩しの一部または全部を取りやめる可能性があります。

ページ
PDF資料ダウンロード
第27期(2019年9月期)・
第28期(2020年3月期)の予想(2/2)


 次に2020年3月期につきましても、基本的には同様の方針です。少しでも早く減収分をカバーするよう、物件取得を積極的に進めていくという方針ですが、本日時点における予算編成においては、こちらも積立金等の一部を追加で取崩し、一口当り予想分配金2,000円を維持することとしております。
 2020年3月期におきましても、物件取得が進み売却による減収分がカバーできれば、現在示しております、追加取崩しの一部または全部を取りやめる可能性はあります。
 14ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)運用サマリー

 2019年3月期運用状況についてご説明申し上げます。まず「内部成長」について、入替え時の賃料がプラス転換いたしました。「外部成長」については、新中期目標に沿って、10物件の売却と新築1物件の取得を決定しております。「財務戦略」につきましては、予定どおりにリファイナンスを実行しております。
 15ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
NOI利回り・稼働率推移

 内部成長についてです。稼働率、NOI利回りの推移です。引き続き、高稼働を維持しております。2019年3月末で99.0%、期中平均でも98.7%の稼働率となりました。NOI利回りも高い水準を維持しております。運用部のメンバーの地道な努力が生んだ結果と考えております。
 16ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
退去~入居のプロセス管理

 おなじみになっております、「日次稼働率予測システム」です。このシステムを駆使したプロセス管理が、先ほどご説明した高稼働での運用を支えております。
 17ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
退去~入居のプロセス管理推移

 プロセス管理の実績です。「3週間ルール」に則り工事期間3週間以内で再商品化にこぎつけている割合が全体の約89%となります。「60日以内のリテナント」は約85%の案件で達成しております。
 この結果として、「長期空室」に関しましても、これだけのポートフォリオの規模の中で60日以上の長期空室が14戸のみという状態になっております。現ポートフォリオの収益最大化に寄与する結果と考えております。
 18ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
賃料動向

 第26期のトピックスのひとつでもある「賃料の動向」です。第25期までポートフォリオ全体での入替え時賃料増減率はマイナスで推移しておりましたが、ようやくプラスに転じました。
 東京23区は従来からプラスに転じておりましたが、東京23区に加えて大阪圏、名古屋圏、福岡圏で入替え時賃料増減率がプラスに転換しております。これがエンジンとなり、ポートフォリオ全体で約1%のプラスへの転換を実現できました。ただし、この中にも減額した物件はあります。またこの4つのエリア以外では、依然マイナス圏で推移しているエリアもあります。
 冒頭から申し上げております、大規模な資産入替えを行うことにより、全体での賃料増額が安定的に実現できるポートフォリオへの転換を目指してまいります。
 更新時の状況については、本ページ右側に記載のとおりです。
 19ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
工事費の実績推移と今後の見込み

 工事関連費用の推移です。これまでどおり、必要な工事をタイムリーに実施しております。
 20ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)住戸リノベーション

 2019年3月期に実施したリノベーション工事です。全部で21室実施しております。未契約の4件を除く17件のうち15件において、増額でのリテナントを実現しております。
 21ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)外壁改修工事①

 2019年3月期に実施した外壁改修工事です。全部で14物件、総額約8億円の工事を行っております。
 23ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
第26期(2019年3月期)外壁改修工事②

 

ページ
PDF資料ダウンロード
外部成長戦略

 外部成長についてご説明申し上げます。新中期目標におきましては、ポートフォリオの10~15%の資産の入替えを目指します。重点エリアを定め、積極的に進めてまいります。運用会社合併を機に、情報ソースの多様化が進み、私ども運用会社が運用するもう一つの住宅を投資対象とする投資法人とのローテ-ショーンルール(P.65ご参照)によって、獲得機会の減少が危惧されましたが、それを補って余りあるソーシング活動ができております。情報数だけの集計になりますが、第26期は第25期の約3倍の942件に上る案件情報を収集できております。
 残念ながら第26期中に成約に至った案件はありませんが、この942件の中から現在も交渉中の案件があります。次期の説明会では成果としてご報告できるよう、鋭意努力してまいります。
 当面は物件入替えを実行していく予定ですが、中長期的には目標とする資産残高2,500億の旗を下ろす予定はありません。
 24ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
重点エリアへの集中投資

 重点エリアについての記載です。冒頭申し上げましたとおり、全国分散投資という方針は大きく変えません。特に東京のみに集中投資するというような方針転換をするつもりは今のところありません。
 ただし、各都市圏において重点投資エリアを定め、勝ち残る物件を厳選して取得していきます。現在よりも各都市圏の中心部にポートフォリオを寄せていくという考え方です。
 25ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
資産の入替えを決定
(2019年4月11日付公表)


 3つ目のトピックスです。中期目標の資産入替え第一弾です。2019年9月期、今期において10物件45億円の売却をすでに実施しております。一方で1物件11億円の新規取得を決定しております。
 譲渡資産に関しましては、1物件当たりの平均規模が約4億5,000万円、平均築年数24年、取得資産に関しましては、新築1物件約11億円となっております。
 26ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
譲渡及び取得予定資産の概要

 譲渡資産・取得資産の内容です。譲渡資産に関しましては、ご覧の10物件になります。重点エリアから外れる物件、築古の物件、小規模な物件、これらを念頭に譲渡物件を選定しました。この10物件は、どれも3つの要件のいずれか、または複数に合致するものと考えております。
 取得資産に関しましては、重点エリア内、築浅、相対的な規模感、これらを念頭に取得を決定しました。当該取得物件につきましては、大阪中心部の本年7月竣工予定の新築物件です。規模にして11億円となっています。本物件近接エリアで本投資法人として既に3物件を保有し、運用の実績、自信もありますので、開発案件としてリーシングのリスクは伴いますが、過去の実績をもちましても、自信を持って行っていけると判断しております。
 今回の入替えの内容に関しましては、規模こそ釣り合っておりませんが、冒頭申し上げました新中期目標に沿った内容であると考えており、譲渡、取得を決定いたしました。
 売却が先行することになりますが、当運用会社が新しい中期目標に確固たる意思をもって臨んでいるとご理解いただきますと、今後も心強く進めていけます。ぜひとも、応援をよろしくお願いいたします。
 27ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
有利子負債の状況

 有利子負債の状況です。2019年3月期に142億円の借り換えを予定どおり実施させていただきました。有利子負債全体の内容ですが、金利の固定化比率は71%、LTVは50%台で推移しております。このように多くの金融機関の方々にサポートいただいております。
 28ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
有利子負債の状況②

 借入金返済期日の分散状況です。平均残存期間は4.05年です。前期に比べまして、0.3年ほど伸びております。引き続き、レンダーの皆さまともご相談しながら、さらなる安定化を目指してまいります。
 29ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
鑑定評価(2019年3月31日現在)

 鑑定評価の状況です。2019年3月末時点の鑑定評価額総額は、前期比プラス53億円の2,648億円となりました。含み益は489億円となっております。
 30ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
ESGの取組み

 ESGの取組みをご紹介させていただきます。近年、本投資法人ならびに当運用会社では、環境・社会・ガバナンスからなるESGの取組み強化を進めています。
 具体的には、ESGに関する方針の採択、サステナビリティ委員会の設置、GRESBへの参加など、さまざまな取組みを推進してきております。
 31ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
ESGの取組みガバナンス(Governance)

 ガバナンスについては、証券会社グループという特徴も生かして、引き続き厳格なガバナンスが機能するよう、努めてまいります。
 32ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
ESGの取組み持続可能な開発目標(SDGs)

 大和証券グループ全体としての取組みです。2015年の国連で採択された国際目標「持続可能な開発目標(SDGs)」を、世界を牽引する重要な目標と捉えて、ビジネスを通じてこの目標達成に取組むことを宣言させていただいております。
 当社も大和証券グループの一員であり、本投資法人においても、当然この宣言に基づき行動してまいります。保有物件の環境改善、環境制度の向上に努めること、テナント、従業員、投資主、取引金融機関の皆さまなど、さまざまなステークホルダーの皆さまと強固な関係を築くこと、さらに厳格なガバナンス体制を構築、維持することにより、長期的に安定した運用が可能になると考えております。
 今後もこのESGの取組みを強化することにより、本投資法人の安定的かつ持続的な成長を目指します。
 33ページをご覧ください。

ページ
PDF資料ダウンロード
今後の基本戦略

 最後になります。今後の取組みについてです。新中期目標に基づきまして、ポートフォリオの質的向上を最優先課題として取り組みます。その先に、資産残高2,500億を目指してまいります。
 当然のことですが、足下の運用については、今までどおり各物件の収益最大化を目指してまいります。財務面においても、これまでどおりより安定した財務基盤を築いていくことを考えております。
 繰り返しになりますが、積立金等につきましては、新中期目標の推進に資すると判断できる場合には、これまで以上に機動的に活用させていただきます。
 最後に、運用会社として、当たり前の事を当たり前のようにやっていくこと、機会を逃さないように感度の高いアンテナを立て続けること、レンダーの皆さま、エクイティ投資家の皆さまにサポートしていただけるように、継続的に誠実に報告、説明を果たしていくこと、これらを遂行するに当たっての厳格なガバナンスを維持していくこと、これらを肝に銘じて、今後も運用に当たっていきたいと考えております。
 ご説明は以上です。ご清聴ありがとうございました。