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第28期(2020年3月期)決算説明会

 それではこれより大和証券リビング投資法人 第28期(2020年3月期)決算説明を始めさせて頂きます。
 まずはじめに、新型コロナウイルス感染症に罹患された方々にお見舞い申し上げると共に、その使命感から勤務を継続し社会を支えて下さっている医療従事者、福祉関係者の皆様、ならびにエッセンシャルワーカーの皆様に深く感謝申し上げます。
 このような状況下、本来お集まりいただくところを電話会議による説明会開催になりましたことに、ご理解とご協力をいただきありがとうございます。
 なお、説明におきまして大和証券リビング投資法人を「DLI」、日本賃貸住宅投資法人を「JRH」、日本ヘルスケア投資法人を「NHI」と略称にて呼ぶ場合がありますので、予めご了承ください。
 1ページをご覧ください。

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新型コロナウイルス関連の影響(1/2)

 新型コロナウイルス関連の影響についてです。
 1つ目、賃貸住宅の稼働率と入替時賃料動向は今のところ例年と変わらず安定的に推移しております。稼働率は98%台、入替え時増額率も2%台を維持しています。但し、入居率、退去率はともに低水準となっており、新型コロナウイルスの影響で賃貸マーケットの動きが停滞していることがうかがえます。これが再度活発に動き出した時にどう動くべきなのか、今後の動向を注視しつつ、準備をしていきたいと考えております。
 2つ目、現在、一部の店舗・事務所等のテナントから賃料減額・支払い猶予の要請が出ています。今のところテナントの業績や支払い能力などを考慮して個別に対応をしており、DLIとしては支払期日を猶予することでテナント様にお願いをしておりますが、今後の情勢によっては滞納の発生や減額等で対応せざるを得ないケースが出る可能性がございます。但し、DLIのポートフォリオに占める賃料ベースの店舗・事務所の割合は全体の約4%であり、仮に影響が及んだとしても業績に大きな影響はないと考えております。また、ヘルスケア施設においては現在オペレーターからの減額等の要請もありませんし、業績に大きな影響を与えるような事象も発生しておりません。

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新型コロナウイルス関連の影響(2/2)

 3つ目、半年前に公表させていただきました「合併他一連の取引」は、タイミングとして新型コロナウイルスの影響が直撃し非常に不透明な市場となりましたが、投資家をはじめ関係する皆様のご賛同とご協力のもと、グループの機能とノウハウを結集したフォーメーションで臨んだ結果、当初の想定通りにすべてを完了させることができました。この場を借りてあらためて御礼申し上げます。誠にありがとうございました。また、不安定なリート市場を背景に、結果として負ののれん約11億円が発生することとなりました。
 2ページをご覧ください。

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第28期(2020年3月期) トピックス

 第28期のトピックスの3点です。
 1つ目は、「合併の効力発生」です。
 2つ目は、「賃貸住宅における入替え時賃料の増額継続」です。
 3つ目は、「格付けの向上」です。
 それぞれ主要な項目、数値について本ページに記載しておりますが、詳細は該当するセクションにて、ご説明申し上げます。
 5ページをご覧ください。

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Executive Summary

 あらためてとなりますが、「合併他一連の取引」のスキームです。
 冒頭申し上げた通り、非常に不安定なマーケットの中、合併効力発生日を迎えることとなりましたが、皆様のご賛同、ご協力と、大和証券グループの強力なサポートの結果、無事この日を迎えることが出来ました。新型コロナウイルスの影響下での新たな船出となったことは想定の範囲内とは言えませんが、不確実性を極力排除することを念頭に組立てたフォーメーションが功を奏したと考えております。これにより、成長軌道への足掛かりを得るという当初の目的は果たされましたが、状況が状況ですのであらゆることに慎重かつ迅速に対応して参りたいと考えております。
 主な特徴、指標等について次ページにまとめております。
 6ページをご覧ください。

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合併後の概要

 本投資法人の大きな特徴、そして最大の強みはキャッシュフローの安定性、すなわち分配金の安定性であります。景気変動の影響を受けにくく、需要が安定的に見込まれる実需向けの賃貸住宅と、社会的ニーズの高いヘルスケア施設を全国に分散して保有しております。
 合併により資産規模は217物件3,027億円、NOI利回り5.5%、平均築年数13.2年となりました。
 LTV49.3%、有利子負債は1,526億円、投資口は総口数205万5,946口に増加、NAVは100,893円、分配金は2020年9月期、2021年3月期ともに2,150円を予想しています。
また一連の取引を評価いただき、R&IではA(安定的)からA+(安定的)に格付けが向上、JCRではA+は変わりませんが安定的からポジティブへと見通しが向上しました。のれん、分配金を含む業績予想については次ページ以降でご説明します。
 7ページをご覧ください。

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のれんについて(内部留保の増加見込み)

 まず、のれんについてです。
 のれんについては合併効力発生日前日にあたる本年3月31日の旧JRH投資口価格、および旧NHIからの受け入れ資産、負債の時価評価額により決定されます。
 新型コロナウイルスの影響で市場が大きく変動したことにより、今回の合併においては負ののれんが約11億円発生する見込みです。2020年3月末時点で保有している内部留保約66億円に加え、今回の23物件の売却益の一部の内部留保への繰り入れ約4.8億円、発生見込みの負ののれん約11億円により、2020年9月末時点において、内部留保は総額81億円となる見込みです。
 これらの内部留保は、今後DLIが安定した運用と成長を実現するための大きな強みとなります。その実現ために今後も機動的に活用していきます。
 8ページをご覧ください。

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分配について(新型コロナウイルス関連の影響への対策)(1/2)

 分配方針についてです。
 29期、30期の予想分配金は両期とも1口当たり2,150円です。
 冒頭でもお話しした通り、新型コロナウイルスによる業績への影響は、現時点では限定的であると考えています。
 「住居確保給付金」「持続化給付金」「特別定額給付金」などの国の制度に加え、自治体独自の協力金など、国地方を挙げての政策動員により、入居者、テナントの皆様が支払いに窮する状況に陥らないようにセーフティーネットは強化されていると考えています。しかし、現時点においても新型コロナウイルスによる社会、経済への影響がどの程度長引くのか、どの程度の大きさになるのか見通せる状況にはありません。そのような状況下、予算編成においては、29期に1億円強の不測事象への対応を準備することといたしました。
 これは起こり得る滞納、減額、未回収金の発生等へ対応はもちろん、保有物件における新型コロナウイルス発生時の消毒作業等への対応など、発生し得るあらゆる事象に活用していきます。それでも、29期については2,150円の配当を維持いたします。

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分配について(新型コロナウイルス関連の影響への対策)(2/2)

 また、30期以降においては、内部留保の追加取崩しにより分配金2,150円維持の予算としております。前回もご説明しましたが、当初は今期竣工する物件を手元資金の一部若しくは借入金で購入することで、追加取崩しをすることなく分配金を構成したいと考えておりましたが、新型コロナウイルスの影響が見通せない現時点においては、物件購入によるトップラインの増加により対応するのか、手元資金は不測の事態のために温存し、現予算に基づき内部留保の追加取崩しで対応するのか、決定に至っておりません。新型コロナウイルスの影響を注視しながら今期中に判断をしたいと考えております。但し、現時点ではいずれのケースにおいても2,150円の分配金は維持する考えです。
 9ページをご覧ください。

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今後の資産規模目標

 今後の資産規模目標です。
 新型コロナウイルスの影響で非常に不透明な環境ですが、資産規模4,000億円へのロードマップは継続したいと考えています。
 半年前の説明会において、合併と同時に626億円の物件を新規取得しても、3物件100億超のパイプラインが残るとご報告しましたが、現時点ではご覧の通り既に7物件200億円超のパイプラインに成長しております。スポンサーサポートにより、今後さらなる積み上げを行ってまいります。投資口価格の水準にもよりますが、機を見て取得、外部成長を果たして参りたいと考えております。
いずれ、DLIが住宅系リートNo.1のポジションを目指すという目標は降ろしません。
 11ページをご覧ください。

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主要計数推移

 それでは、2020年3月期決算の状況についてご説明します。
 主な指標の推移です。
 29期、30期の予想分配金はすでにお話しした通り両期とも2,150円です。
 12ページをご覧ください。

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前期と当期実績との比較

 前期と当期の実績比較です。
 2020年3月期の営業収益は82億6,200万円であり、前期との比較で物件売却以外の大きな差異はありません。分配金は2,028円と予想比プラス40円で着地した前期と比較すると12円のマイナスとなっておりますが、ポートフォリオに大きな変化はなく、安定した運用ができていると考えております。
 13ページをご覧ください。

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当初予想と当期実績との比較

 当初予想との比較です。
 純利益では1億2600万円のプラスでしたが、予定していた内部留保の追加取崩しを取りやめた結果、予想比プラス28円、2,028円で終えております。
 14ページをご覧ください。

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第29期(2020年9月期)・第30期(2021年3月期)の予想

 2020年9月期、2021年3月期の業績予想です。
 予算編成の考え方は8ページでご説明した通りです。
 2020年9月期は合併、取得、売却を行った結果、トータルで114億5,000万円の営業収益となります。この中に売却益が約14億7,400万円含まれ、売却損約6億3,600万円とのネット額約8億3,700万円のうち、4億8,000万円を配当積立金に繰り入れる予定です。先述しました新型コロナウイルスの影響への対応準備については賃料の減少として計上しています。万一、これ以上の影響が及んだ際は、その影響が一時的かつ過大ではない場合には内部留保を追加で取崩し、29期の分配金2150円を維持する考えです。
 次に2021年3月期についてです。売却益の剥落などにより営業収益は101億3,900万円、純利益はマイナス16億7,700万円の42億5,900万円となります。予算編成においては、積立金等の一部を追加で取崩し、一口当たり予想分配金2,150円を維持することとしておりますが、この取り扱い方針については先ほどお話しした通り現時点では決めておりません。候補物件についてはすでにスポンサーのウェアハウジングによりコントロール下にありますので、状況を見極めつつ、適切に判断して参りたいと考えております。
 15ページをご覧ください。

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2020年3月期決算(日本ヘルスケア投資法人)

 続いて旧NHIの最終期の業績です。
 費用面での入り繰りはありましたが、営業収益、純利益では予想通りの着地で、結果として分配金に相当する合併交付金についても予定通り3,525円となりました。
 17ページをご覧下さい。

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賃料動向

 賃貸住宅の賃料の動向です。
 ポートフォリオ全体での入替え時賃料増減率は引き続きプラスで推移しており、2%を超える水準で終えることが出来ました。更新時賃料についても増額できた割合、増加率とも大きく改善しております。DLI運用部メンバーが注力した結果であります。
 今後の見通しですが、新型コロナウイルスがどのように影響して来るのか不透明な状況です。稼働率や賃料増減率には大きな変化はありませんが、すでに発現している入替率の低下やそれ以外、滞納や減額、無断退去などの発生有無をしっかりとモニタリングし、必要な手立てを先手で実行することで影響を最小限に抑えられるよう運用して参ります。もちろん、可能な状況が確認できれば引き続き賃料増額を目指してまいります。
 18ページをご覧ください。

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NOI利回り・稼働率推移

 賃貸住宅の稼働率、NOI利回りの推移です。
 引き続き、高稼働を維持しております。新築未入居物件の期中取得などにより瞬間的に稼働率が低下する場面はありますが、DLI運用部メンバーのリーシングに対するノウハウ、スキルの高さの結果、2020年3月末で98.7%、期中平均でも98.2%の稼働率となりました。NOI利回りも高い水準を維持しております。
 19ページをご覧ください。

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退去~入居のプロセス管理 推移

 プロセス管理の実績です。
 「3週間ルール」に則り工事期間3週間以内で再商品化にこぎつけている割合が全体の約81.3%となります。「60日以内のリテナント」は約75.3%の案件で達成しております。
この結果として、「長期空室」に関しましても、これだけのポートフォリオの規模の中で60日以上の長期空室が26戸のみという状態になっております。現ポートフォリオの収益最大化に寄与する結果と考えております。
 20ページをご覧ください。

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第28期(2020年3月期)住戸リノベーション

 2020年3月期に実施したリノベーション工事です。
 全部で16室実施しております。未契約の4件を除く12件すべてにおいて、増額でのリテナントを実現しております。
 22ページをご覧ください。

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ポートフォリオ

 次に、ヘルスケア施設のポートフォリオの詳細です。
 ポートフォリオの一覧を記載しております。
 右から5列目に入居率を記載しております。
 殆どの物件で80%以上の稼働を維持しており、施設の運営は順調との認識です。
 新型コロナウイルスへの対策等もヒアリングしており、各施設とも感染防止並びに感染者発生時の対応について万全の体制をとっているとの報告を受けております。
現時点ではDLI保有施設における施設内での感染等の発生はございません。
 24ページをご覧ください。

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ポートフォリオの状況

 保有施設の各指標についてご説明致します。
 一番左上にポートフォリオ全体の平均賃料負担力を記載しております。
 新規28物件の取得により、全体では1.7倍から1.6倍への低下しておりますが、安定した運営の目安としている1.2倍を下回る施設の比率は22.5%から11.4%に低下しております。
 介護報酬割合は平均で50.6%から37.7%へ、入居一時金償却収入割合は3.5%から16.4%へと、物件取得により大きく変化しております。
 一方、入居者の属性については、入居者の7割強が女性、年齢は85歳以上が全体の7割前後と、前期から大きな変化はありません。要介護度についても平均2.3と変化はありませんでした。
 25ページをご覧下さい。

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ヘルスケア施設運営の安定的な構造、体制を構築

 ヘルスケア施設運営についてです。
 旧NHIの投資主の皆様にはおなじみかもしれませんが、ヘルスケア施設のキャッシュフローの流れを示したものです。
 ヘルスケア施設は固定賃料での長期の賃貸借契約を原則としており、安定的なキャッシュフローが見込める構造となっています。
 また、各オペレーターとバックアップに関する協定を締結しており、万一不測の事態が生じても迅速な対応が可能な体制を独自に構築しています。
 27ページをご覧下さい。

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有利子負債の状況

 有利子負債の状況です。
 合併に伴いDLIとしては新規にお取引いただく金融機関様も増え、このように多くの金融機関の方々にサポートいただいております。
 また、合併に際しては、既存取引金融機関様から新規借り入れ260億円を実行いたしました。不安定な環境の中、ご協力いただきありがとうござました。
 これにより、主要財務指標はLTV49.3%、固定比率62.2%、平均残存期間4.21年となります。
 格付けについては先ほどご報告した通りです。
 28ページをご覧ください。

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有利子負債の状況②

 借入金返済期日の分散状況です。
 引き続き、レンダーの皆さまともご相談しながら、さらなる安定化と持続性の向上を目指してまいります。
 29ページをご覧ください。

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投資主構成

 投資主構成についてです。
 第三者割当増資により、スポンサーである大和証券グループ本社が15%強の保有となる想定です。スポンサーの強いコミットメントを示すものであります。
 30ページをご覧ください

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投資主優待制度

 従来からNHIにおいて行っていた投資主優待をDLI投資主の皆様を対象に継続させていただきます。
 オペレーター様の全面的なご協力のもと、それぞれ特徴ある優待となっています。
 投資主様にも浸透してきており、利用者も徐々に増えてきており、入居に繋がるケースも散見されます。合併後は対象となる投資家の皆様が大きく増加しますので、より多くの皆様のお役に立てればと思います。
 32ページをご覧下さい。

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ESG(基本方針・環境)

 ESGの取組みをご紹介させていただきます。
 当運用会社では、環境・社会・ガバナンスからなるESGの取組み強化を進めています。
 本投資法人においても2017年より環境認証の取得を開始し、環境との一連の取り組みに対する外部評価活用を開始しています。また共用部のLED化などを進捗管理項目として設定し、環境への取り組みを推進しています。
 33ページをご覧下さい。

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ESG(社会)

 当運用会社では、本投資法人を通じてヘルスケア施設への投資とその運用を行うことで日本の社会的課題とされている「健康長寿の達成」と「すべての人に健康と福祉を」に寄与しています。引き続き優良なヘルスケア施設の供給を促進し、資本市場を通じた社会性が高い資金の呼び込みを行っていきます。
 34ページをご覧下さい。

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ESG(企業統治)

 合併を契機により運用成果を重視する報酬体系へと見直しを行いました。また、スポンサーグループによるセイムボート出資比率を高めることで、利害の一致を図り、スポンサーサポートの実効性を高めていきます。証券会社グループという特徴を生かして、コンプライアンスやリスク管理体制の整備など引き続き厳格なガバナンスが機能するように努めてまいります。
 35ページをご覧下さい。

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ESGの取組み 持続可能な開発目標(SDGs)(1/2)

 大和証券グループ全体としての取組みです。2015年の国連で採択された国際目標「持続可能な開発目標(SDGs)」を、世界を牽引する重要な目標と捉えて、ビジネスを通じてこの目標達成に取組むことを宣言させていただいております。
 当社も大和証券グループの一員であり、本投資法人においても、当然この宣言に基づき行動してまいります。本社に設置されたSDGs推進委員会を通じてグループ内での連携強化を図っています。
新型コロナウイルス対策への取り組みとして、当社が運用するホテル私募リートのオペレーターJHAT社が実施する医療従事者、エッセンシャルワーカーへの客室提供を支援するため大和証券グループとして寄付を実施、結果として客室は無償で提供されることになりました。多くの報道機関にも取り上げられ、大変社会的意義のある支援ができたものと考えております。
 今後もこのESGの取組みを強化することにより、本投資法人の安定的かつ持続的な成長を目指します。

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Executive Summary

 最後になりますが、合併他一連の取引がこのような環境であるにもかかわらずみなさまのご支援により無事完了しましたことにつきまして、あらためて御礼申し上げます。誠にありがとうございました。
住宅とヘルスケアの両輪を得ることで、今後、大和証券リビング投資法人が住宅系リートNo.1のポジションを目指す準備が整ったと考えています。
不確実性が高い環境下ではありますが、DLIの強みである手厚い人材、潤沢な手元資金、独自の情報網を最大限活用し、取得物件はこれまで通り厳選、運用面においてもマーケットの環境の変化を注視しながら柔軟に対応、皆様の期待に応えられるよう安定運用と投資主価値の最大化に努めて参ります。

 ご説明は以上です。ご清聴ありがとうございました。