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第29期(2020年9月期)決算説明会

それではこれよりDLI、大和証券リビング投資法人第29期(2020年9月期)決算説明会を始めさせて頂きます。
1ページをご覧ください。

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新型コロナウイルスの影響

新型コロナウイルスの影響についてです。
賃料の減額・支払猶予要請等ですが、実際に賃料の減額に応じたのは1件のみ、支払い猶予については5件、いずれも店舗・事務所等のテナントとなります。
賃貸住宅の稼働は9月末時点で97.8%と、前年とほぼ同水準で推移しており、安定した運用が行えております。
ヘルスケア施設については、保有する2施設において感染者を確認しましたが、施設内での感染拡大には至らず収束しています。
オペレーターとは長期の固定賃料契約ですので、DLIの収益に影響はありません。
また、現時点においてはオペレーターの経営への影響も見受けられません。
DLIにおいては、現時点ではコロナの影響はほぼないと言えます。
2ページをご覧ください。

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トピックス

直近のトピックス3点です。
1つ目、「公募増資の発表」。
2つ目、「NHI(日本ヘルスケア投資法人)との合併による負ののれんの確定」。
3つ目、「入替え時賃料の増額継続」です。
それぞれ主要な項目、数値について記載しておりますが、詳細は該当するセクションにて、ご説明申し上げます。
5ページをご覧ください。

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公募増資の概要

先般、合併後初となる公募増資を実施いたしました。
緊急事態宣言解除後、住宅セクターは比較的投資口価格の回復も早く、安定的に推移しているとの認識のもと、今回の公募増資の検討を始めました。
決議日直前1週間においてはやや軟調なところは見られましたが、最終的には今回公表させていただいた一連の取引完了後においてNAV及び分配金の成長を確保できる水準と判断し、実施の判断をさせていただきました。
一般募集72,000口、オーバーアロットメントに係る第三者割当増資で3,600口、最大75,600口を発行いたします。発行価格は87,457円、最大調達額は63億9400万円です。
当初の目論見通りかといえば、決してそうではありません。しかし、結果的にNAV、DPUともに成長をお示しできる見通しです。
数字については後ほどご説明します。
今回の増資ではその時期、規模、DPU成長率、その他さまざまなご意見を頂戴いたしました。
これらの貴重なご意見は今後の運用に活かして参りたいと考えております。
それでは、今回の公募増資の内容を少し詳しくご説明します。6ページをご覧ください。

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資産拡大の推移

資産規模の推移です。
本公募増資により資産規模は約3,200億に拡大します。
また、公表している契約済の開発中物件を合わせると約3,260億、さらにスポンサーによるウェアハウジング110億を加えると約3,370億、ここまでの成長が見通せる状況にあります。
投資比率は合併公表時から申し上げている通り、賃貸住宅の比率を70%前後で維持しながら外部成長を目指していきます。
当面の目標は4,000億。
3~5年での達成を目指して参ります。
7ページをご覧ください。

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増資時取得物件

具体的な取得予定物件についての概要です。
全5物件155億が対象です。
賃貸住宅は大阪・なんばで58億、神奈川県藤沢市で10億の2物件68億。
ヘルスケア施設は、スポンサーグループが運営する老人ホームとクリニック、商業施設の複合物件である大阪・弁天町の47億、業界5位の川島コーポレーションが運営する川崎市の20億、調布市の19億の3物件86億です。
8ページをご覧ください。

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新規取得物件①

今回の増資での取得予定資産以外に東京23区内の物件を取得済、又は取得予定としております。
取得済資産は、中央区、大田区の2物件15億です。
現在リーシング活動中で3月までの満室稼働を目指します。
9ページをご覧ください。

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新規取得物件②

今後の取得予定資産は、台東区、江東区、品川区、大田区の計6物件63億。
取得済物件と合わせて合計8物件79億です。
リーシングに関しては、売主、地元賃貸業者、PM等、各関係者の協力のもと、計画的に進めており、竣工が間近の物件ではすでにその準備に入っています。
運用会社ではDLIはもとより、賃貸住宅の運用においては新築物件のリーシング実績はすでに20棟1,787戸、平均で5ヵ月での巡航稼働を達成しており、そのノウハウとスキルは非常に高いものがあります。
今回の取得予定物件においてもその力は発揮できるものと考えております。
10ページをご覧ください。

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外部成長による分配金成長(1口当たり分配金への影響)

分配金についてです。
第30期、31期ともに2,160円となります。
30期、31期ともに固定資産税、リーシング途上の物件の影響がありますので、それらの影響が全て反映されたいわゆる巡航ベースでのEPUは2,080円、LTVは50.8%程度、DPU2,160円との差額は追加取崩しを含む内部留保の取崩しで対応します。
LTVの上限52%までは1.2%、これに手元資金を加えると100億を超える取得余力があります。
これらを活用し、物件取得することで追加取崩しすることなくDPUを維持することが可能な状態です。
11ページをご覧ください。

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今後の資産規模目標及び分配金戦略

今後、資産規模としては4,000億を、EPUは、LTVを上限52%の範囲内でコントロールしつつ、内部留保の追加取崩しなしの状態で、現在示しているDPU2,160円以上を目指します。
現時点ではご覧の通り既に5物件110億円超のパイプラインを有しております。
スポンサーサポートにより、今後さらなる積み上げを行ってまいります。
12ページをご覧ください。

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中期的目標の達成に向けて

DLIは引き続き資産規模拡大を通じて投資主価値の向上を目指します。
それに必要な各戦略について、繰り返しになる部分もありますが、まとめております。
まず、外部成長です。
合併に伴い現時点で必要と考えた物件売却は全て完了しています。
当面は資産取得フェーズを継続します。
これまで培ってきたフォワードコミットメントのノウハウとスキル、ブリッジファンドの活用により、機動的な物件確保を継続していきます。
賃貸住宅への投資比率70%程度を維持しながら、3~5年での4,000億達成を目指します。
内部成長について。
DLIのポートフォリオは比較的コロナの影響を受けておりません。
引き続き稼働を維持しながら、賃料増額を狙っていきます。

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中期的目標の達成に向けて

財務面について。
LTVは50~52%でコントロールしていきます。
フォワードコミットメント案件をすべて購入した時点でLTV50.8%となり、52%までの取得余力は手元資金と合わせて100億超。
「短期投資法人債の引受け」という新たなスポンサーサポートによりこれまで以上の機動性を確保しました。
増資については投資口価格の水準を確認しながら、となりますが、最終的に投資主価値の向上に資すると判断した場合は機会を逃すことなく実行していきたいと考えています。
そして分配方針は先程申し上げた通りです。
今回の公募増資に伴い、DPUを2,160円としましたが、4,000億達成時点では、LTV52%以下、内部留保の追加取崩しなしでこれ以上のEPUを目指します。
14ページをご覧ください。

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負ののれんについて(内部留保の増加)

ここからは第29期の決算の状況となります。
まず、のれんについてです。
新型コロナウイルスの影響で市場が大きく変動しましたが、結果として4月の合併での負ののれんが約11億円となりました。
28期(2020年3月)末時点の内部留保約66億円、売却益の一部の内部留保への繰り入れ約4億円と合わせて29期(2020年9月)末時点において、内部留保は総額約82億円となりました。
これらの内部留保は、今後DLIが安定した運用と成長を実現するための大きな強みとなります。
その実現のために今後も機動的に活用していきます。
15ページをご覧ください。

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主要計数推移

主な指標の推移です。
29期の分配金は2,150円の予想に対し、2,190円の落着となりました。
30期、31期はお話しした通り両期とも2,160円です。
16ページをご覧ください。

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前期と当期実績との比較

前期と当期の実績比較です。
29期(2020年9月期)の営業収益は116億4,500万円、本年4月の合併、取得、一部譲渡による資産規模拡大、物件売却益計上に伴い大幅に増加しました。
また、先ほどご説明したように、負ののれん約11億円を特別利益として計上しましたが、その大部分を内部留保したため、分配金は2,190円、前期比162円のプラスとなりました。
17ページをご覧ください。

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当初予想と当期実績との比較

当初予想との比較です。
合併関連費用と新型コロナウイルスによる賃料減額が、想定に反しほとんど発生しなかったことから、一部の予防的修繕工事を前倒しで実施しました。
それでも、純利益では約1億9,600万円のプラス、分配金は予想比プラス40円となりました。
18ページをご覧ください。

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P18 第30期(2021年3月期)・第31期(2021年9月期)の予想

30期(2021年3月期)、31期(2021年9月期)の業績予想です。
30期(2021年3月期)は29期(2020年9月期)と比べると約14億円の売却益が剥落するため、営業収益は104億6,300万円となります。
投資口発行費の計上などありますが、増資による増益効果の一部を取り込んだ上で、内部留保の追加取り崩しにより、分配金を前期比プラス10円の2160円とする考えです。
31期(2021年9月期)についてです。
取得予定案件の収益寄与もあり、営業収益は107億6,600万円となります。
一方、合併時取得資産の固定資産税の費用化の影響で費用も増加、純利益は43億6,300万円となります。
30期(2021年3月期)同様に積立金等の一部を追加で取崩し、一口当たり予想分配金2,160円を維持することとしております。
20ページをご覧ください。

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賃料動向

賃貸住宅の賃料の動向です。
入替え時の賃料増減率は引き続きプラスで推移しており、プラス1.7%でした。
更新時賃料についても増額できた割合、増加率とも前期同水準を維持しております。
DLI投資運用部のメンバーが注力した結果であります。
今後の見通しですが、11月末の時点で稼働率や賃料増減率に大きな変化はありません。
従って、当面はこれまで通り増額を目指す、というのが現時点での方針です。
ただし、変化の予兆が感じられれば、臨機応変に対応してまいります。
21ページをご覧ください。

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NOI利回り・稼働率推移(賃貸住宅のみ)

賃貸住宅の稼働率、NOI利回りの推移です。
引き続き、高稼働を維持しております。
新築物件の期中取得などにより一時的に稼働率が低下する場面はありますが、DLI投資運用部メンバーのリーシングのノウハウ、スキルの高さにより2020年9月末で97.8%、期中平均で97.9%とこれまでと同水準の稼働率を維持しております。
29期においてはNOI利回りが大きく下がっておりますが、先ほどご説明したように予防的修繕を前倒しで実施したことによる一時的なものになります。
22ページをご覧ください。

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退去~入居のプロセス管理 推移

プロセス管理の実績です。
「3週間ルール」の達成率72%、「ダウンタイム60日」の達成率は69%です。
いずれも最近の中では低い水準ではありますが、想定の範囲内です。
今後の回復していくものと考えています。
「長期空室」も、76戸のみという状態です。
9月に一時的に100戸を超えましたが、現時点では平時の水準に戻っています。
23ページをご覧ください。

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第29期(2020年9月期)住戸リノベーション

2020年9月期に実施したリノベーション工事です。
全部で10室実施しております。
うち9室での増額を実現しております。
25ページをご覧ください。

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ヘルスケア施設運営の安定的な構造、体制を構築

ヘルスケア施設運営についてです。
ヘルスケア施設のキャッシュフローの流れを示したものです。
ヘルスケア施設は固定賃料での長期の賃貸借契約を原則としており、安定的なキャッシュフローが見込める構造となっています。
また、各オペレーターとバックアップに関する協定を締結しており、万一不測の事態が生じても迅速な対応が可能な体制を独自に構築しています。
26ページをご覧下さい。

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オペレーターの評価とモニタリング体制

また、運用会社では物件購入時は当然ですが、定期的に全オペレーターを独自にスコアリングし、投資適格性をモニタリングしております。
なにか予兆があれば遅滞なく把握可能な状態を維持しており、その要因分析と改善策についてオペレーターとともに検討、実行していく準備が常にできております。
現時点では経営にネガティブな兆候が見られるオペレーターはおりませんので、ご安心ください。
27ページをご覧ください。

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ポートフォリオ一覧①

次に、ヘルスケア施設のポートフォリオの詳細です。
ポートフォリオの一覧を記載しております。
運営状況が大きく悪化した施設はないとの認識です。
一部開設1年未満の施設や、2人居室へのおひとりでの入居の影響で、入居率が低くなっている施設もありますが、これらの施設においても収益性に問題があるものはございません。

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ポートフォリオ一覧②

また、これまで新型コロナウイルス罹患者が2施設で発生いたしましたが、両施設とも感染拡大には至っておらず、現在では通常の運営に戻っているとの報告を受けております。
29ページをご覧ください

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ポートフォリオの状況

保有施設の各指標です。
左上の平均賃料負担力、全体で1.5倍となっており、全体としては十分安定した状態にあると考えています。
一方1.2倍を下回る施設の比率が前期の11.4%から32.0%と増加しております。
こちらは一部の大型施設において微減となった影響で直ちに収益性に影響を及ぼす状態ではありません。
その他指標には前期から大きな変化はありません。
31ページをご覧下さい。

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有利子負債の状況①

有利子負債の状況です。
合併に伴いDLIとしては新規にお取引いただく金融機関様も増え、このように多くの金融機関の方々にサポートいただいております。
さらに今回の増資に伴い、新たな金融機関として、山口銀行様、七十七銀行様、関西みらい銀行様にご参加頂きました。
21年1月末時点でLTV49.8%、固定比率60.3%、平均残存期間4.2年となります。
格付けについては、R&Iで「A+」、JCRで「A+ ポジティブ」を取得しております。
32ページをご覧ください。

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有利子負債の状況②

借入金返済期日の分散状況です。
引き続き、レンダーの皆さまともご相談しながら、さらなる安定化と持続性の向上を目指してまいります。
33ページをご覧ください。

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投資主構成

投資主構成についてです。
今回の増資においても、大和証券グループからの出資を受け、従前と同水準の16%程度の保有比率を維持します。
34ページをご覧ください。

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投資主優待制度の概要

従来からNHIにおいて行っていた投資主優待をDLI投資主の皆様を対象に継続させていただきます。
オペレーター様の全面的なご協力のもと、それぞれ特徴ある優待となっています。
投資主様にも浸透してきており、利用者も徐々に増え、入居に繋がるケースも散見されます。
今回の決算から対象となる投資家の皆様が大きく増加しますので、より多くの皆様のお役に立てればと思います。
36ページをご覧下さい。

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ESGの取組み (環境)

ESGの取組みをご紹介させていただきます。
当運用会社では、環境・社会・ガバナンスからなるESGの取組み強化を進めています。
本投資法人においても2017年より環境認証の取得を開始し、環境との一連の取り組みに対する外部評価活用を開始しています。
GRESBについては、今年度より配点の比重に変更があったことにより住宅系REITが全体的にレーティングを落とす中で、DLIにとっても厳しい評価となりましたが、省エネルギーへの取り組み等をあらためて強化し、評価への反映を目指してまいります。
37ページをご覧下さい。

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ESGの取組み (社会)

当運用会社では、本投資法人を通じてヘルスケア施設への投資とその運用を行うことで日本の社会的課題とされている「健康長寿の達成」と「すべての人に健康と福祉を」に寄与しています。
引き続き優良なヘルスケア施設の供給を促進し、資本市場を通じた社会性が高い資金の呼び込みを行っていきます。
38ページをご覧下さい。

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ESGの取組み (企業統治)

今回の増資においても、スポンサーグループが一定数を引き受けることでセイムボート出資比率を維持しており、利害の一致を図ることで、スポンサーサポートの実効性を高めていきます。
証券会社グループという特徴を生かして、コンプライアンスやリスク管理体制の整備など引き続き厳格なガバナンスが機能するように努めてまいります。
39ページをご覧下さい。

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ESGの取組み SDGs/新型コロナウイルス感染症

大和証券グループ全体としての取組みです。
2015年に国連で採択された国際目標「持続可能な開発目標(SDGs)」を、世界を牽引する重要な目標と捉え、2018年には「Passion for SDGs~大和証券グループSDGs宣言~」を発表し、ビジネスを通じてこの目標達成に取組むことを明言化いたしました。
記載の通り、グループ各社において様々な取り組みを実行しておりますが、本資産運用会社の取り組みとして、新型コロナウイルス感染症への各種対応をご紹介させていただいております。
今後もこれらESGの取組みを強化することにより、本投資法人の安定的かつ持続的な成長を目指します。

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中期的目標の達成に向けて

不透明な環境下ではありますが、マーケットの変化を注視しながら柔軟に対応し、皆様の期待に応えられるよう安定運用と投資主価値の最大化に努めて参ります。
ご説明は以上です。ご清聴ありがとうございました。