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まずは、本投資法人のポートフォリオ戦略と外内部成長サイクル戦略について、ご説明いたします。
上段では、本投資法人のポートフォリオを時系列でお示ししております。
本投資法人が上場した2012年6月のマーケットは、グローバルではギリシャの財政破綻危機が騒がれ、国内では東証REIT指数が900pt台と厳しい状況でした。
そのため、上場時の本投資法人のポートフォリオは、固定賃料比率が高く、契約期間が比較的長期で収益が安定している商業施設が中心となっておりました。
その後、2013年頃から金融マーケットが回復するにつれ、不動産マーケットでも空室率の低下や賃料増額が見られるようになっていたことから、不動産マーケットの本格的な回復を確信し、入居賃料が低い、アップサイドを有するオフィスビルを中心に外部成長を続けてまいりました。
その結果、本投資法人の重点投資対象資産である都市型商業施設と東京オフィスの比率を80%前後で保ったまま、上場時に28.5%だったオフィス比率を2015年11月期には43.3％、2018年6月末時点では55.1%にまで伸張させており、時代に合わせた最適なポートフォリオをプロアクティブに構築してまいりました。
続いて下段では、外部成長の継続がもたらすポートフォリオの強化・成長力と外内部成長サイクル戦略についてご説明いたします。
まず左下の円グラフでは、上位10テナントの賃料割合についてお示ししております。
上場直後の第2期末では、上位10テナントが占める賃料割合は過半を超える54.8％でしたが、外部成長による資産規模の拡大により、直近の第13期末では、28.6%と半減させており、テナント分散による安定力の強化を図っております。
また下段中央では、東京オフィスにおける増額改定面積の内訳についてお示ししております。
第4期以降、24,000坪を超える面積で増額改定を実現しておりますが、グラフをご覧の通り、上場以降の取得物件が東京オフィスの内部成長に大きく貢献しております。
右下では、本投資法人における”外内部成長サイクル戦略”についてお示ししております。
上場以降、本投資法人は厳選投資により積極的に外部成長を続けてまいりましたが、時流を捉えた最適なポートフォリオを構築することで、安定性と内部成長力を強化してまいりました。
この内部成長に資する外部成長こそが、安定的なDPU成長を可能とする公募増資を通じて継続的な投資主価値向上につながっていると考えております。
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